El Servicio de Impuestos Internos (SII) ya definió cómo se devolverá el IVA en la venta de viviendas nuevas acogidas a la Ley N° 21.850. Mediante la Resolución Exenta N° 146, del 23 de octubre de 2026, el organismo estableció el procedimiento especial que permitirá a los vendedores solicitar la devolución del impuesto a partir del 1 de diciembre, la misma fecha en que comienza la exención transitoria del IVA para la primera venta de vivienda nueva.
La norma resuelve una duda práctica abierta desde la publicación de la ley, el 17 de octubre: qué ocurre con las compraventas firmadas antes de que la exención entre en vigencia. Para ellas, la ley contempla una devolución de IVA al vendedor, siempre que este haya restituido antes el impuesto al comprador. La resolución fija formularios, plazos y condiciones para hacerlo.
En BMI creemos que este procedimiento merece una lectura técnica, porque el trámite no es automático ni aplica igual para todos los proyectos. Define quién solicita, qué debe acreditar y cómo se calcula el monto. A continuación revisamos lo esencial de la resolución, sus puntos críticos y sus implicancias para inmobiliarias, compradores, inversionistas y tasaciones.
¿Qué establece la Resolución Exenta N° 146 del SII?
Según el texto de la resolución y la nota informativa publicada por el SII el 30 de octubre, sus puntos centrales son:
- Objeto: establecer el procedimiento especial para solicitar la devolución del IVA, conforme al artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850.
- Vigencia: la resolución rige desde el 1 de diciembre de 2026.
- Operaciones alcanzadas: compraventas de viviendas otorgadas por escritura pública entre el ingreso del proyecto de ley al Congreso, en abril de 2026, y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial, es decir, diciembre de 2026.
- Quién solicita: el contribuyente vendedor, mediante una solicitud por cada operación de venta.
- Plazo para pedirla: tres años contados desde el 1 de diciembre de 2026.
- Plazo de respuesta: el SII estima pronunciarse en no más de cinco días hábiles desde la presentación.
Como vimos en nuestro análisis sobre la exención de IVA a la vivienda nueva, esta aplica a la primera venta entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027. La devolución es el mecanismo para las ventas anteriores a esa ventana.
¿Cómo funciona el trámite paso a paso?
Paso 1: el comprador acredita que recibió la restitución
Antes de que el vendedor presente su solicitud, el comprador debe completar por internet la Declaración Jurada Simple F3299, con la que declara que efectivamente recibió la restitución del IVA.
Paso 2: el vendedor presenta el formulario F3298
El vendedor debe presentar el formulario F3298, “Solicitud de Devolución de IVA Artículo 4° Transitorio Ley N° 21.850”, con el rol de la propiedad y la comuna, la factura de la operación y el monto solicitado. Ese monto debe equivaler al IVA recargado en la operación. El Formulario 29 del período debe estar presentado y el impuesto pagado.
Paso 3: el SII verifica y resuelve
El SII cruza la solicitud con su propia información: la factura, el Registro de Compras y Ventas, el Formulario 29, la declaración del notario sobre la enajenación del inmueble y la declaración jurada del comprador. Si todo cumple, ordena la devolución en dinero por la misma cantidad que el vendedor restituyó al comprador. Cuando el monto supera las 5.000 UTM, la resolución debe pasar además por la toma de razón de la Contraloría General de la República, un paso que puede extender los plazos.
¿Qué requisitos revisa el SII antes de devolver el IVA?
El SII verificará de forma especial seis condiciones:
- Calidad de la vivienda: el inmueble debe ser de destino habitacional.
- Primera enajenación: solo se devuelve el IVA de la primera venta.
- Recepción definitiva de obras: el proyecto debe contar con ella conforme a la ley.
- Fecha de la escritura: debe estar dentro del período que define la norma.
- Cláusula de devolución: la escritura debe contenerla.
- Restitución total: el vendedor debe haber devuelto al comprador el monto completo del IVA de la operación.
El quinto requisito es el que más atención merece: conviene revisar con los asesores legales que cada escritura incluya la cláusula correspondiente. La resolución también advierte que quien utilice procedimientos dolosos para obtener devoluciones improcedentes será sancionado conforme al Código Tributario.
¿Cuánto se devuelve y qué pasa con el crédito de las constructoras?
El monto de la devolución debe ser equivalente al IVA recargado en la operación, sin importar si ese impuesto se pagó con crédito fiscal o en dinero. Hay una regla específica para las empresas constructoras: si en la operación se aplicó el Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC), beneficio tributario que permite a las constructoras imputar un crédito contra el IVA en la venta de viviendas, el monto a devolver es el IVA de la operación menos el CEEC indicado en la factura.
Esa precisión importa para medir el efecto real. En mayo, durante la tramitación del proyecto, representantes de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) advirtieron ante la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados que la rebaja de precios dependería del crédito fiscal acumulado y de los costos de cada proyecto, y estimaron que podría ubicarse entre 2% y 7%, no en 19%, según informó Ex-Ante. La estimación correspondía al proyecto en discusión, no a la ley ya promulgada, por lo que el efecto final dependerá de cada caso. El gremio también pidió que la devolución fuera simple y rápida, y la resolución va en esa línea al fijar un plazo estimado de cinco días hábiles.
¿Qué implica para inmobiliarias, compradores e inversionistas?
Para inmobiliarias y vendedores
El trámite se concentrará desde el 1 de diciembre y exige orden documental: escrituras, certificados de recepción, facturas y comprobantes de restitución. Las empresas con operaciones cerradas desde abril deberían identificar qué ventas califican, cuáles tienen la cláusula de devolución y dónde aplica el CEEC, porque eso cambia el monto y el flujo de caja esperado.
Para compradores
Quienes compraron desde abril y recibieron la restitución del IVA deben presentar la declaración jurada F3299, requisito previo a la solicitud del vendedor. Quienes aún no firman deberían consultar cómo aplicará la exención en su caso, ya que el vendedor decide si se acoge y el precio se pacta libremente.
Para inversionistas y tasadores
Durante la vigencia de la exención convivirán en el mercado operaciones con IVA, sin IVA y con devolución posterior. Comparar precios sin distinguirlas puede distorsionar el valor de mercado estimado. Una tasación rigurosa debe identificar si cada comparable incluye o no el impuesto, homogeneizar los valores y explicitar el supuesto utilizado. Como mostramos en el índice de precios de vivienda en Chile, los indicadores agregados pueden ocultar diferencias relevantes.
Decisiones con datos, no con titulares
La devolución del IVA se suma a un mercado que ya cambia: como vimos en las ventas de viviendas en la Región Metropolitana del tercer trimestre, el stock baja y la absorción mejora, y el subsidio a la tasa hipotecaria hasta 6.000 UF sigue vigente. Evaluar esa combinación requiere información, y ese es el trabajo de BMI. Como parte de Grupo Banmerchant, banco de inversiones con más de 30 años de trayectoria, combinamos experiencia inmobiliaria, análisis técnico y visión financiera. Nuestro equipo realiza tasaciones con criterios técnicos y apoya decisiones con estudios inmobiliarios y la información de DataMarket BMI, para medir cuánto stock podría beneficiarse y qué estrategia de precios resulta más conveniente. Conozca todo lo que hacemos en nuestra página de servicios inmobiliarios.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se puede solicitar la devolución del IVA? Desde el 1 de diciembre de 2026, fecha de vigencia de la Resolución Ex. N° 146. El vendedor tiene tres años desde esa fecha para presentarla.
¿Quién presenta la solicitud? El vendedor, mediante el formulario F3298 y una solicitud por cada operación. El comprador debe presentar antes la declaración jurada F3299 para acreditar que recibió la restitución del IVA.
¿Cuánto demora el SII en responder? El Servicio estima pronunciarse en no más de cinco días hábiles. Si el monto supera las 5.000 UTM, se suma la toma de razón de la Contraloría General de la República.
¿Qué compraventas alcanza este mecanismo? Las de viviendas otorgadas por escritura pública entre el ingreso del proyecto de ley, en abril de 2026, y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley (diciembre de 2026), si cumplen los demás requisitos.
¿Qué documentos debe conservar el vendedor? La escritura pública de compraventa, el certificado de recepción definitiva de las viviendas vendidas y los antecedentes que acrediten el monto restituido al comprador.
En BMI transformamos información en decisiones. Si su empresa está evaluando el impacto de la exención y la devolución de IVA en un proyecto, una cartera de viviendas o una tasación, nuestro equipo puede apoyar ese análisis con respaldo técnico. Escríbanos a info@bmi.cl o visite bmi.cl/contacto.