La exención del IVA a la vivienda nueva ya es ley. El 17 de octubre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.850, de reconstrucción nacional, que entre sus disposiciones transitorias libera del Impuesto al Valor Agregado la primera venta de viviendas nuevas durante un año, entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027.
La medida, anunciada por el Gobierno en abril y despachada por el Congreso en agosto, busca acelerar la venta del stock de viviendas terminadas que se acumuló durante la contracción del mercado. Su diseño, sin embargo, tiene condiciones específicas que conviene conocer en detalle, porque no todas las viviendas nuevas califican y el beneficio no se traduce automáticamente en una rebaja de 19% en el precio.
En BMI creemos que esta norma tendrá efectos relevantes en precios, velocidad de venta y tasaciones durante los próximos meses. A continuación revisamos qué establece la ley, a qué viviendas aplica y cuáles son sus implicancias para compradores, inmobiliarias e inversionistas.
¿Qué establece la Ley 21.850 sobre el IVA a la vivienda nueva?
La ley exime del IVA la primera venta de viviendas nuevas que cumplan un conjunto de requisitos. Los principales son:
- Plazo: la exención aplica a las compraventas celebradas entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027.
- Recepción definitiva previa: la vivienda debe contar con recepción definitiva de obras de la Dirección de Obras Municipales con fecha anterior al 17 de octubre de 2026.
- Primera venta: el beneficio aplica solo a la primera venta posterior a la recepción definitiva. Las viviendas usadas quedan excluidas.
- Destino habitacional: la exención alcanza a viviendas. Oficinas, locales comerciales y terrenos no están incluidos. Los estacionamientos y bodegas solo se incluyen si se venden en el mismo acto que la vivienda.
- Sin tope de precio: a diferencia del subsidio a la tasa hipotecaria, la ley no establece un valor máximo de la vivienda ni un límite de superficie.
La ley contempla además un mecanismo para las compraventas celebradas desde el 22 de abril de 2026, fecha en que ingresó el proyecto al Congreso. En esos casos, el vendedor puede solicitar al Servicio de Impuestos Internos la devolución del IVA pagado, siempre que acredite haberlo restituido previamente al comprador.
¿Cuánto baja realmente el precio de una vivienda sin IVA?
Es la pregunta que más se repite, y la respuesta requiere matices. En la venta de viviendas, el IVA no grava el valor del terreno, sino solo el de la construcción. Por eso, la incidencia real del impuesto en el precio final es menor a 19% y depende de la proporción que el terreno representa en cada proyecto.
En proyectos donde el suelo tiene un peso importante, como ocurre en comunas con terrenos de alto valor, el IVA contenido en el precio es proporcionalmente menor. En proyectos donde la construcción representa la mayor parte del valor, la incidencia es mayor. Según estimaciones de especialistas, el IVA efectivo suele representar entre 11% y 14% del precio de lista, dependiendo de esa proporción.
Hay un segundo matiz relevante: la ley no obliga a las inmobiliarias a trasladar el beneficio completo al precio. La opción de acogerse a la exención corresponde al vendedor, y el precio se sigue pactando libremente. En la práctica, cada empresa definirá qué parte del ahorro traspasa al comprador según su nivel de stock, sus necesidades de caja y la competencia de su entorno.
Un incentivo dirigido al stock terminado
El requisito de recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026 es la clave del diseño. La exención no beneficia a los proyectos futuros, sino a las viviendas que ya estaban terminadas al momento de publicarse la ley. Su objetivo explícito es reducir el inventario acumulado, no estimular nuevas construcciones.
Ese stock es significativo. Durante 2025 la oferta de viviendas en la Región Metropolitana llegó a niveles récord, y una parte importante corresponde a unidades terminadas, con entrega inmediata. Como revisamos en nuestro análisis sobre el mercado inmobiliario en la periferia de Santiago, la demanda se ha concentrado en comunas con stock disponible y precios ajustados a la capacidad de pago de los hogares, precisamente donde se ubica buena parte de esas unidades.
La combinación con el subsidio a la tasa hipotecaria, que desde agosto aplica a viviendas de hasta 6.000 UF, configura un escenario particularmente favorable para la vivienda nueva terminada dentro de ese segmento: menor precio por la exención y menor tasa por el subsidio.
¿Qué efectos puede tener en el mercado?
Desde la mirada de BMI, anticipamos al menos cuatro efectos a seguir durante los próximos meses:
Postergación de compras hasta diciembre. Entre la publicación de la ley y el 1 de diciembre, algunos compradores podrían esperar a que la exención entre en vigencia. El mecanismo de devolución para operaciones desde el 22 de abril busca reducir ese incentivo, pero su aplicación depende de que el vendedor restituya el impuesto.
Presión sobre la vivienda usada. Al bajar el precio efectivo de la vivienda nueva terminada, las propiedades usadas que compiten en las mismas comunas y rangos de precio pueden enfrentar mayor dificultad para venderse o presión para ajustar sus valores.
Diferencias entre proyectos. Dentro de un mismo sector, las unidades con recepción definitiva anterior al 17 de octubre tendrán una ventaja frente a proyectos recibidos después de esa fecha, que no acceden al beneficio.
Aceleración de la absorción. Si las inmobiliarias trasladan una parte relevante del ahorro al precio, el stock terminado podría reducirse más rápido, lo que a su vez mejoraría las condiciones para reactivar nuevos proyectos en 2027 y 2028.
¿Cómo afecta la exención de IVA a las tasaciones?
Para los tasadores, la ley introduce un desafío metodológico. Durante la vigencia de la exención convivirán en el mercado transacciones de viviendas nuevas con y sin IVA, además de operaciones de vivienda usada que nunca lo incluyeron. Comparar precios sin distinguir esas situaciones puede distorsionar el valor de mercado estimado.
Una tasación rigurosa deberá identificar si los comparables utilizados incluyen o no el impuesto, ajustar los valores para hacerlos homogéneos y explicitar el supuesto utilizado. Esto es especialmente relevante en tasaciones para financiamiento hipotecario, donde el valor de garantía debe reflejar un precio sostenible en el tiempo y no solo una condición transitoria de un año.
Lo mismo aplica a los índices de precios. En nuestro análisis sobre el índice de precios de vivienda en Chile revisamos cómo los indicadores agregados pueden ocultar diferencias relevantes. Durante la vigencia de la exención, esa lectura cuidadosa de los datos será aún más necesaria.
Decisiones con información, no con titulares
La exención del IVA es una de las medidas más relevantes para el mercado habitacional de los últimos años. Pero su efecto concreto dependerá de cada proyecto: de la fecha de su recepción definitiva, de la proporción entre terreno y construcción, de la estrategia comercial de cada inmobiliaria y de la competencia en su entorno.
En BMI apoyamos a inmobiliarias, inversionistas e instituciones financieras con estudios inmobiliarios, tasaciones y análisis de stock por comuna y tipología, apoyados en la información de DataMarket BMI. Ese análisis permite estimar cuánto stock califica para la exención en cada mercado, cómo se compara cada proyecto con su competencia y qué estrategia de precios resulta más conveniente.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo rige la exención de IVA a la vivienda nueva?
La exención aplica a las compraventas celebradas entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027, según la Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026.
¿Qué viviendas pueden venderse sin IVA?
Las viviendas nuevas, en su primera venta, que cuenten con recepción definitiva de obras con fecha anterior al 17 de octubre de 2026. Las viviendas usadas no califican.
¿Existe un tope de precio para acceder a la exención?
No. A diferencia del subsidio a la tasa hipotecaria, la ley no fija un valor máximo ni un límite de superficie para la vivienda.
¿El precio bajará 19%?
No necesariamente. El IVA solo grava la construcción, no el terreno, por lo que su incidencia en el precio es menor a 19%. Además, cada inmobiliaria decide qué parte del beneficio traslada al precio.
¿Qué pasa con quienes compraron antes de diciembre?
Para compraventas desde el 22 de abril de 2026, la ley permite que el vendedor solicite al SII la devolución del IVA, siempre que acredite haberlo restituido al comprador.
En BMI transformamos información en decisiones. Si su empresa está evaluando el impacto de la exención de IVA en un proyecto, una cartera de viviendas o una estrategia de financiamiento, nuestro equipo puede apoyar ese análisis con respaldo técnico. Escríbanos a info@bmi.cl o visite bmi.cl/contacto.