El subsidio a la tasa hipotecaria entró en una nueva etapa. Con la publicación de la Ley N° 21.836 en el Diario Oficial el 17 de agosto de 2026, el beneficio que reduce el interés de los créditos para viviendas nuevas amplió su alcance en tres frentes: más cupos, un tope de precio más alto y un plazo de vigencia mayor.
El cambio más relevante para el mercado es el valor máximo de la vivienda, que subió de 4.000 a 6.000 UF. En la práctica, esto incorpora al beneficio a un segmento de departamentos y casas que hasta ahora había quedado fuera, y que concentra buena parte del stock disponible en comunas intermedias de la Región Metropolitana y en las principales ciudades regionales.
En BMI creemos que esta modificación merece una lectura más allá del titular. A continuación revisamos qué cambia con la nueva ley, quiénes pueden acceder al subsidio y qué implicancias tiene para compradores, inmobiliarias e inversionistas.
¿Qué cambia con la Ley 21.836 en el subsidio a la tasa hipotecaria?
La Ley 21.836 modifica la Ley 21.748, que creó el subsidio a la tasa de interés para la compra de viviendas nuevas. Sus principales cambios son:
- Más cupos: el número máximo de créditos que pueden acceder al beneficio aumenta de 50.000 a 80.000.
- Nuevo tope de precio: el valor máximo de la vivienda sube de 4.000 a 6.000 UF.
- Mayor vigencia: el plazo para cursar créditos con subsidio se extiende hasta el 31 de mayo de 2028, o hasta que se agoten los cupos.
- Cupos reservados: 6.000 cupos quedan destinados a beneficiarios del subsidio habitacional DS15 que, entre otras condiciones, compren su primera vivienda por un valor de hasta 3.000 UF.
El mecanismo de fondo se mantiene. El subsidio rebaja hasta 60 puntos base la tasa de interés del crédito hipotecario, durante toda la vida del préstamo y con un máximo de 30 años. Según la información difundida al momento de la publicación de la ley, un crédito con una tasa de 4,5% podría bajar a cerca de 3,9%, dependiendo de las condiciones de cada operación.
¿Quiénes pueden acceder al subsidio a la tasa hipotecaria?
Los requisitos están diseñados para focalizar el beneficio en la venta de stock nuevo:
- El comprador debe ser una persona natural.
- La vivienda debe ser nueva, es decir, no haber sido vendida previamente.
- El valor de la vivienda no puede superar las 6.000 UF.
- Si existe una promesa de compraventa, esta debe haberse firmado a partir del 1 de enero de 2025.
Un aspecto práctico es que no existe una postulación separada. El comprador solicita el crédito hipotecario en una institución participante (bancos, cooperativas de ahorro y crédito, compañías de seguros y administradoras de mutuos hipotecarios endosables), que verifica el cumplimiento de los requisitos. El Estado paga el subsidio directamente a la entidad financiera.
Por qué el tramo entre 4.000 y 6.000 UF es clave
Durante la contracción del mercado habitacional, el segmento entre 4.000 y 6.000 UF fue uno de los que acumuló mayor stock y menor velocidad de venta. Se trata de viviendas que, por precio, quedaban fuera de los programas de apoyo, pero que por perfil de comprador dependen fuertemente del financiamiento bancario.
Es también el rango donde se concentra la oferta familiar en muchas comunas. Como mostramos en nuestro análisis sobre el mercado inmobiliario en la periferia de Santiago, la demanda se ha desplazado hacia comunas con stock disponible y precios compatibles con la capacidad de pago de los hogares. Una parte importante de ese stock se ubica precisamente sobre las 4.000 UF.
En la versión original del programa, la oferta elegible tenía además un fuerte componente regional. En nuestro reporte sobre el stock elegible para el subsidio a la tasa hipotecaria observamos que el 61% del nuevo stock elegible se concentraba fuera de la Región Metropolitana. Con el nuevo tope de 6.000 UF, ese mapa cambia: se incorporan proyectos de comunas intermedias del Gran Santiago que antes no calificaban.
¿Qué implica la ampliación del subsidio para inmobiliarias e inversionistas?
Para los desarrolladores, la ampliación abre una oportunidad concreta de acelerar la absorción de stock terminado. Sin embargo, su efecto no será homogéneo. Desde la mirada de BMI, hay al menos tres variables que determinarán qué proyectos capturan efectivamente el beneficio:
Precio de lista versus tope del subsidio. Los proyectos con unidades levemente sobre las 6.000 UF enfrentan una decisión: ajustar precios para entrar al beneficio o mantenerlos y competir sin él. Esa decisión requiere conocer con precisión el valor de mercado de cada tipología y los comparables directos del entorno.
Velocidad de escrituración. Los cupos son limitados y se asignan a medida que se cursan los créditos. Los proyectos con entrega inmediata tienen ventaja sobre aquellos que aún están en construcción, porque pueden convertir promesas en escrituras dentro de la vigencia del programa.
Perfil del comprador. El beneficio está restringido a personas naturales. Para proyectos con alta participación de inversionistas que compran a través de sociedades, el efecto será menor que en proyectos orientados a compradores finales.
Para los inversionistas personas naturales, en tanto, el subsidio mejora la ecuación de rentabilidad de la compra para arriendo, al reducir el costo del financiamiento durante toda la vida del crédito. En ese análisis, sin embargo, la tasa no debe ser la única variable: la ubicación, la demanda de arriendo y el precio por metro cuadrado siguen siendo determinantes, como revisamos en nuestro artículo sobre la rentabilidad inmobiliaria en regiones.
Un estímulo relevante, pero no un sustituto del análisis
La experiencia de la primera etapa del programa mostró que el subsidio puede reactivar la demanda en segmentos específicos, tal como analizamos en el subsidio a la tasa hipotecaria reactivó las ventas: ¿estamos preparados para lo que viene?. Pero también dejó una lección: el beneficio actúa sobre el costo del crédito, no sobre los fundamentos del proyecto.
Un departamento mal ubicado, con un producto que no responde a la demanda de su comuna o con un precio desalineado del mercado, seguirá enfrentando dificultades para venderse, con o sin subsidio. Por el contrario, los proyectos bien posicionados pueden usar este impulso para reducir su stock y mejorar su flujo de caja en un momento en que el financiamiento para nuevos desarrollos sigue siendo exigente.
Para tomar esas decisiones con fundamento, la información a nivel de comuna y tipología es indispensable. En BMI desarrollamos estudios inmobiliarios que permiten identificar cuánta oferta queda dentro del nuevo tope, cómo se compara cada proyecto con su competencia directa y qué velocidad de venta es razonable esperar, apoyados en la información de DataMarket BMI.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria?
Es un beneficio estatal que rebaja hasta 60 puntos base la tasa de interés de los créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas, durante toda la vida del crédito, con un máximo de 30 años.
¿Cuál es el nuevo tope de precio de la vivienda?
Con la Ley 21.836, publicada el 17 de agosto de 2026, el valor máximo de la vivienda subió de 4.000 a 6.000 UF.
¿Cuántos cupos tiene el programa y hasta cuándo está vigente?
El programa contempla hasta 80.000 créditos y se puede utilizar hasta el 31 de mayo de 2028, o hasta que se agoten los cupos disponibles.
¿Hay que postular al subsidio?
No. El comprador solicita el crédito en una institución financiera participante, que verifica los requisitos. El Estado paga el subsidio directamente a la entidad que otorga el crédito.
¿Pueden acceder empresas o sociedades de inversión?
No. El beneficio está restringido a personas naturales que compren viviendas nuevas dentro del tope de precio establecido.
En BMI transformamos información en decisiones. Si su empresa está evaluando el impacto del nuevo tope del subsidio en un proyecto habitacional o en su estrategia comercial, nuestro equipo puede apoyar ese análisis con respaldo técnico. Escríbanos a info@bmi.cl o visite bmi.cl/contacto.