Durante años, el análisis de inversión inmobiliaria en Chile se concentró casi exclusivamente en la Región Metropolitana. Sin embargo, los datos más recientes muestran un fenómeno distinto: varias ciudades regionales ofrecen una rentabilidad inmobiliaria superior al promedio nacional, e incluso a comunas de alto valor en Santiago.
Según el análisis de BMI Servicios Inmobiliarios con cifras a abril de 2026, Curicó, Ovalle y Copiapó encabezan el listado de ciudades más rentables para invertir en departamentos fuera de la Región Metropolitana. Este resultado obliga a repensar dónde y cómo se están tomando las decisiones de inversión residencial en el país.
En BMI creemos que estos datos confirman algo que venimos observando desde nuestra área de estudios: la rentabilidad no se concentra solo en los mercados más visibles. Una mirada integral del territorio permite identificar oportunidades que el promedio nacional esconde.
A continuación, revisamos qué explica este comportamiento, qué dice la evidencia detrás de cada ciudad y qué implicancias tiene para quienes evalúan dónde invertir en 2026.
Qué es la rentabilidad bruta por arriendo y cómo se calculó
La rentabilidad bruta por arriendo es un indicador que mide qué porcentaje del valor de compra de una propiedad se recupera anualmente a través de los ingresos por arriendo. No considera costos asociados como contribuciones, gastos de administración, mantenciones o períodos de vacancia, por lo que funciona como una primera referencia de atractivo de inversión.
Para este análisis, BMI utilizó como referencia el ticket promedio de venta en UF registrado en cada mercado y los valores de arriendo observados en esas mismas ciudades. Es una metodología comparable entre ciudades, lo que permite construir un ranking consistente a nivel nacional.
Como explica Sergio Novoa, Gerente General de BMI Servicios Inmobiliarios, la rentabilidad de una propiedad no depende únicamente de su valor de compra, sino de la relación entre ese precio y el ingreso potencial por arriendo. Esa relación es la que termina definiendo qué ciudades destacan en el ranking y cuáles no, independientemente de su tamaño o visibilidad mediática.
El ranking: Curicó a la cabeza, seguido por Ovalle y Copiapó
El promedio de rentabilidad anual a nivel nacional, excluyendo la Región Metropolitana, se ubica en 4,46%. Sobre ese promedio, el estudio de BMI identifica un grupo de ciudades con retornos significativamente más altos:
- Curicó: 7,15% de rentabilidad anual
- Ovalle: 6,10%
- Copiapó: 6,07%
- Machalí: 6,06%
- Antofagasta: 5,78%
- Villarrica: 5,51% (primera ciudad sureña en la lista)
Cada una de estas ciudades responde a una lógica de mercado distinta, lo que hace que el análisis ciudad por ciudad sea más relevante que mirar solo el promedio nacional.
Por qué Curicó lidera el ranking
Curicó, en la Región del Maule, presenta el valor de propiedad más bajo del grupo: un promedio de 41,54 UF por m². Ese punto de entrada más accesible permite un retorno más alto sobre el capital invertido.
Según Novoa, a este factor se suman una economía diversificada —impulsada por la agroindustria, el comercio y los servicios—, una buena conectividad regional y una demanda habitacional permanente. Un elemento adicional, y que vale la pena destacar para quienes evalúan distintos mercados, es que Curicó no funciona como un mercado de segunda vivienda o turístico. Esto mantiene los precios de venta más alineados con la demanda residencial real, favoreciendo una mejor relación entre precio de compra y arriendo.
Ovalle: menor costo de entrada y base de servicios consolidada
En la Región de Coquimbo, Ovalle destaca principalmente por su menor costo de entrada. Mientras que en la Región Metropolitana un departamento puede costar entre 4.000 y 5.000 UF, en Ovalle existen opciones cercanas a las 2.000 UF.
Giovanni Innocenti, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) La Serena, señala que con precios más accesibles, arriendos en torno a los $450 mil o $480 mil pueden generar rentabilidades brutas cercanas al 6% anual, un nivel competitivo frente a otros mercados del país.
Innocenti agrega que Ovalle cuenta con una base de servicios consolidada —salud, educación y comercio— junto con un crecimiento sostenido de su población, lo que asegura una demanda real y sostenida por arriendo en el tiempo.
Copiapó y el norte: la influencia de la minería
En las ciudades del norte, la alta rentabilidad está vinculada principalmente a la actividad minera, aunque con matices según cada mercado. Calama y Antofagasta concentran demanda habitacional asociada a trabajadores, contratistas y empresas proveedoras del sector minero, lo que sostiene niveles de arriendo elevados y una ocupación estable. En Copiapó, la minería del cobre, hierro y oro impulsa una dinámica similar.
Desde la CChC de Atacama señalan que Copiapó muestra desde hace varios años indicadores atractivos para la inversión inmobiliaria, principalmente por la demanda sostenida de arriendos asociada al dinamismo minero y a los sectores vinculados al desarrollo regional.
El mismo gremio advierte, sin embargo, que detrás de estas cifras existe una tensión que no puede ignorarse: el aumento de los arriendos refleja una demanda que supera la oferta disponible, lo que en muchos casos dificulta que las personas puedan avanzar hacia la compra de una vivienda propia. Es un recordatorio de que la rentabilidad para el inversionista y el acceso a la vivienda para la comunidad son dos caras de la misma moneda, y ambas merecen seguimiento.
Machalí: migración y cercanía a polos urbanos
En Machalí, Región de O’Higgins, la alta demanda por departamentos responde a una combinación de atractivo paisajístico y migración constante desde Rancagua y la capital. Francisco Donoso, presidente de la CChC de O’Higgins, explica que este fenómeno ha transformado a la zona en una residencia permanente, impulsando con fuerza el mercado de arriendos.
A esto se suma su cercanía a polos laborales, colegios, comercio y su conectividad hacia Santiago. Donoso señala además que existe una escasez relativa de oferta de arriendo frente a la demanda, en parte explicada por la tramitación de permisos en la comuna.
Villarrica: el equilibrio entre residencia permanente y turismo
Villarrica es la única ciudad sureña que aparece entre las siete con mejor rentabilidad. Según Novoa, esto se explica por la combinación de demanda residencial permanente con el atractivo turístico de la zona, sumado al creciente interés por vivir fuera de las grandes ciudades, fenómeno que se consolidó tras la pandemia.
Esta combinación ha fortalecido tanto la demanda por arriendo como la inversión inmobiliaria en la ciudad, permitiendo una rentabilidad superior al promedio nacional pese a no depender de un sector productivo único como la minería o la agroindustria.
¿Y Santiago? La otra cara del ranking
El estudio de BMI se enfocó en ciudades regionales, pero también permite contextualizar lo que ocurre en la capital. Según los datos de la compañía, la rentabilidad promedio de los departamentos en Santiago es menor al promedio regional, alcanzando un 3,06%.
Las diferencias entre comunas, sin embargo, son significativas. Mientras Renca registra una rentabilidad de 5,43%, similar a las ciudades regionales mejor posicionadas, zonas de alto valor inmobiliario como Lo Barnechea presentan retornos cercanos al 1,40%. Esta brecha refuerza un punto central del análisis: el precio de compra no garantiza rentabilidad, y en muchos casos ocurre lo contrario.
Qué significa esto para quienes evalúan una inversión
Como señala Novoa, evaluar una inversión inmobiliaria únicamente por el flujo mensual de arriendo puede resultar insuficiente. La rentabilidad total de un activo también considera su valorización en el tiempo y la posibilidad de construir patrimonio mediante financiamiento bancario, donde una parte importante del dividendo es cubierta por el arrendatario.
Este ranking confirma que las ciudades intermedias y regionales merecen un lugar central en cualquier análisis serio de inversión inmobiliaria en Chile. Identificar estas oportunidades, sin embargo, requiere información estructurada, actualizada y comparable entre mercados, algo que rara vez está disponible de forma pública y con el respaldo técnico necesario para tomar una decisión.
Si te interesa profundizar en estos conceptos, puedes revisar nuestro artículo sobre estudios inmobiliarios en Chile y cómo ayudan a reducir riesgos en decisiones de inversión, o conocer en detalle DataMarket BMI, nuestra plataforma de inteligencia inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta por arriendo?
Es el porcentaje del valor de compra de una propiedad que se recupera anualmente a través de los ingresos por arriendo, sin considerar gastos asociados como contribuciones o mantenciones.
¿Cuál es la ciudad más rentable de Chile para invertir en departamentos, según este estudio?
Curicó, con una rentabilidad bruta anual de 7,15%, según el análisis de BMI Servicios Inmobiliarios con cifras a abril de 2026.
¿Por qué algunas ciudades regionales son más rentables que Santiago?
Porque el precio de entrada es más bajo en relación con el ingreso potencial por arriendo. La rentabilidad depende de esa relación, no solo del valor absoluto de la propiedad.
¿La rentabilidad por arriendo es el único factor a considerar al invertir?
No. También debe evaluarse la valorización del activo en el tiempo y la estructura de financiamiento, factores que un estudio inmobiliario completo permite analizar en conjunto.
¿Dónde puedo acceder a este tipo de análisis de mercado?
A través de los estudios de mercado de BMI Servicios Inmobiliarios, disponibles para inversionistas, desarrolladores y empresas que buscan tomar decisiones basadas en datos.
Este análisis es una muestra del tipo de información que producimos mensualmente en BMI para apoyar decisiones de inversión inmobiliaria en Chile. Si buscas un estudio de mercado a la medida de tu proyecto, ciudad o portafolio, conoce nuestros estudios de mercado y servicios de DataMarket escribiendo a info@bmi.cl o visitando bmi.cl/contacto.
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