El Estado chileno acaba de abrir uno de los procesos de venta de patrimonio fiscal más grandes de los últimos años. A partir del 1 de septiembre, el Ministerio de Bienes Nacionales comenzó a publicar las bases de licitación de inmuebles fiscales que forman parte del plan «Se Busca Dueño», con un primer lote de 37 propiedades distribuidas en distintas regiones del país.
En BMI creemos que este tipo de procesos merece una lectura técnica antes que reactiva. No se trata solo de una noticia de gobierno: es una fuente concreta de oportunidades para inversionistas, desarrolladores y empresas que buscan activos con condiciones de precio y ubicación que rara vez aparecen en el mercado privado.
El volumen es relevante. En total, el plan contempla 234 inmuebles durante 2026, con una recaudación estimada de US$73,3 millones. De ese total, 159 propiedades saldrán a licitación pública y 75 ya están en proceso de venta directa.
Para quienes evalúan participar, la pregunta no es si existe oportunidad, sino cómo evaluarla correctamente. A continuación, revisamos cómo opera el proceso, qué tipo de activos están disponibles y qué variables debe considerar un inversionista institucional antes de ofertar.
¿Qué es el Plan Se Busca Dueño y cómo organiza la licitación de inmuebles fiscales?
«Se Busca Dueño» es la iniciativa con la que el Ministerio de Bienes Nacionales busca reactivar propiedades del Estado que hoy están abandonadas, subutilizadas o sin un destino público definido. Según la cartera, cerca del 56% del territorio nacional es de propiedad fiscal, y una parte relevante de ese patrimonio no cumple actualmente ninguna función.
El mecanismo central de esta licitación de inmuebles fiscales combina dos vías. La primera es la licitación pública, que concentra 159 propiedades y una recaudación proyectada de US$48,8 millones. La segunda es la venta directa, ya en curso para 75 inmuebles, con ingresos estimados en US$24,5 millones.
El primer paquete, publicado el 1 de septiembre, incluye 37 propiedades valorizadas en conjunto en 648.306,17 UF, equivalentes a unos US$27,6 millones. La superficie total de este lote supera los 253.000 m², cerca de 25 hectáreas. La primera propiedad en salir a remate es una vivienda ubicada en la comuna de La Reina.
Todo el proceso se publica y gestiona a través del portal de licitaciones del ministerio, donde cada propiedad tiene ficha técnica, plano, valor mínimo y plazos de oferta.
¿Qué tipos de activos incluye este primer proceso de licitación de inmuebles fiscales?
La cartera es heterogénea, lo que amplía el espectro de interesados. El listado combina viviendas, departamentos y terrenos, con destinos que van desde lo habitacional hasta lo industrial, agrícola, turístico y comercial.
Geográficamente, Atacama concentra el mayor número de inmuebles (39), seguida por la Región Metropolitana (29), Magallanes (17), Coquimbo (14) y Los Lagos (11). En conjunto, las propiedades están distribuidas en 15 regiones del país.
Entre los activos con mayor potencial de valorización para inversionistas destacan los terrenos industriales, algunos de más de 7.000 m² en zonas como Chañaral, y propiedades con destino turístico, como las islas fiscales en el Lago Blanco, en la Región de Magallanes. Este último caso ilustra bien el tipo de activo atípico que solo aparece en procesos de esta naturaleza: superficie con condiciones geográficas específicas y sin comparables directos en el mercado privado.
Para quienes ya evalúan activos comerciales o industriales en el mercado privado, vale la pena revisar en paralelo cómo se comportan las transacciones de activos industriales en Chile, ya que algunos terrenos fiscales pueden convertirse en una alternativa de menor costo de entrada frente a suelo industrial privado.
¿Cómo participar en una licitación de inmuebles fiscales del Estado?
El proceso sigue una lógica estandarizada, aunque los plazos y requisitos varían según la modalidad y el tipo de propiedad.
- Revisión de bases: cada licitación publica un expediente con plano, deslindes, valor mínimo y condiciones de uso del suelo.
- Presentación de oferta: los interesados presentan su propuesta económica dentro del plazo establecido en el portal de licitaciones del ministerio.
- Evaluación y adjudicación: la autoridad resuelve conforme al valor ofertado y al cumplimiento de los requisitos formales.
- Formalización: la compra se concreta mediante decreto ministerial y escritura pública, con pago preferentemente al contado.
Para la venta directa, el mecanismo es distinto: requiere una solicitud formal ante el ministerio y una evaluación de la situación del solicitante, con tasación fiscal del inmueble antes de definir condiciones finales de venta.
Ya cubrimos en detalle el contexto de este proceso cuando el gobierno anunció por primera vez su intención de vender patrimonio fiscal. Si aún no lo has leído, te recomendamos revisar nuestro análisis sobre qué significa la venta de activos fiscales para el mercado de activos comerciales en Chile, donde abordamos el impacto de este tipo de operaciones en la oferta de suelo disponible.
¿Qué debe evaluar un inversionista institucional antes de licitar?
No todo inmueble fiscal representa automáticamente una buena oportunidad. La condición de «precio de Estado» no reemplaza el análisis técnico que cualquier adquisición de activos exige.
Antes de ofertar, recomendamos evaluar al menos tres dimensiones:
Uso de suelo y factibilidad. No todos los terrenos fiscales tienen destino habilitado para el proyecto que el inversionista tiene en mente. Verificar la zonificación vigente y las restricciones normativas es un paso previo indispensable, especialmente en propiedades con destino turístico, agrícola o industrial.
Valor real versus valor mínimo de licitación. El valor mínimo publicado por Bienes Nacionales no siempre refleja el valor de mercado del activo una vez considerado su potencial de desarrollo. Una tasación técnica independiente permite establecer un techo de oferta razonable y evitar sobrepagar por activos con condiciones específicas —como accesibilidad limitada o infraestructura pendiente— que no siempre son evidentes en la ficha de licitación.
Situación jurídica y ocupación. Una parte relevante de estos inmuebles proviene de herencias vacantes, licitaciones desiertas o restituciones al Fisco. Es clave verificar si existen ocupaciones irregulares, litigios pendientes o restricciones de dominio antes de comprometer capital.
En procesos de esta escala, contar con una lectura técnica del suelo y una tasación fundamentada antes de ofertar reduce de forma directa el riesgo de la operación y mejora la posición negociadora frente a otros interesados.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el plan Se Busca Dueño?
Es la iniciativa del Ministerio de Bienes Nacionales que licita y vende 234 inmuebles fiscales durante 2026, buscando reactivar propiedades abandonadas o subutilizadas del Estado.
¿Cuántos inmuebles fiscales se licitan en 2026?
El plan contempla 234 propiedades: 159 mediante licitación pública y 75 mediante venta directa, con una recaudación total estimada de US$73,3 millones.
¿Quién puede participar en una licitación de inmuebles fiscales?
Tanto personas naturales como jurídicas pueden ofertar en las licitaciones públicas a través del portal del Ministerio de Bienes Nacionales, cumpliendo los requisitos establecidos en cada base.
¿Qué tipo de propiedades incluye el primer lote licitado?
El primer paquete, publicado el 1 de septiembre, incluye viviendas, departamentos y terrenos con destino habitacional, industrial, agrícola, turístico y comercial, distribuidos en 15 regiones del país.
¿Es recomendable comprar un inmueble fiscal sin asesoría técnica?
No. Aunque el proceso está reglado, el valor mínimo de licitación no siempre refleja el valor real del activo, por lo que una tasación independiente y una revisión de factibilidad son pasos clave antes de ofertar.