El gobierno de Chile dio el primer paso concreto hacia uno de los procesos de venta de activos fiscales más relevantes de los últimos años. A partir de este 1 de julio entra en vigencia una nueva orden ministerial que redefine cómo el Estado administra y dispone de su patrimonio inmobiliario, abriendo la puerta a la venta de cientos de propiedades en todo el país.
La noticia no es menor para quienes siguen de cerca el mercado de activos comerciales. Cuando un actor del tamaño del Estado decide activar parte de su patrimonio, el efecto no se queda solo en la transacción puntual. Se trata de una señal que puede mover la oferta disponible, generar nuevas oportunidades de inversión y, sobre todo, exigir un análisis técnico riguroso antes de tomar cualquier decisión.
En BMI creemos que este tipo de movimientos institucionales son una oportunidad para revisar cómo se está leyendo el mercado hoy. No todos los activos que saldrán a la venta tendrán el mismo atractivo, ni la misma facilidad para transformarse en una inversión rentable. Por eso, entender el contexto y las variables que están en juego es el primer paso para tomar decisiones bien informadas.
A continuación, repasamos qué es la venta de activos fiscales en Chile, por qué está ocurriendo ahora, y qué implicancias concretas tiene para inversionistas, empresas y desarrolladores que evalúan participar en el mercado de activos comerciales.
Qué es la venta de activos fiscales y por qué está ocurriendo ahora
Chile tiene una característica poco conocida fuera del ámbito público: alrededor del 56% del territorio nacional está bajo propiedad del Estado, lo que equivale a más de 42 millones de hectáreas. Una parte importante de ese patrimonio corresponde a inmuebles abandonados, subutilizados o sin una administración efectiva.
La actual administración decidió enfrentar ese diagnóstico con lo que se ha denominado «activación del patrimonio fiscal», un plan liderado por el Ministerio de Hacienda en conjunto con el Ministerio de Bienes Nacionales. El objetivo declarado combina dos frentes: aportar recursos a las cuentas públicas y, al mismo tiempo, generar condiciones para activar inversión privada en zonas donde estos activos hoy no agregan valor.
El proceso comenzó formalmente en abril, cuando Hacienda envió un oficio a distintos ministerios y subsecretarías solicitando un catastro completo de los activos fiscales, diferenciando entre los prescindibles y los que el Estado debe conservar. Desde entonces, se han ido definiendo metodologías de identificación y criterios de priorización para avanzar con mayor celeridad.
Bienes Nacionales detalló que existen más de 1.500 inmuebles que han pasado a manos del Fisco, sumando alrededor de 18 mil hectáreas en total. La Región Metropolitana concentra la mayor participación, seguida por Valparaíso, Biobío y Maule. De ese universo, un primer paquete de entre 330 y 350 propiedades ya está en condiciones de salir a la venta en el corto plazo.
El primer paquete: cifras, regiones y plazos
El primer tramo del plan considera la venta de más de 350 inmuebles distribuidos en las 16 regiones del país, aunque con una concentración mayor en la Región Metropolitana, Antofagasta, Biobío y Tarapacá. Según estimaciones preliminares del Ministerio de Hacienda, la valorización de este primer paquete se ubicaría entre US$200 y US$300 millones.
El subsecretario de Economía explicó que la meta es tener definida la metodología de identificación de propiedades antes de octubre, para que Bienes Nacionales pueda avanzar con los procesos administrativos y comerciales durante el tercer trimestre de este año. En paralelo, la subsecretaría de Economía ha identificado un conjunto adicional de 634 activos, principalmente vinculados a herencias vacantes, una categoría con numerosos casos sometidos a obstáculos judiciales o administrativos.
Un hito institucional clave ya ocurrió: el 11 de junio se firmó un convenio de colaboración entre los subsecretarios de Bienes Nacionales y de Economía para constituir una mesa técnica de trabajo. Esa instancia hará seguimiento, análisis y gestión conjunta del catastro de activos susceptibles de venta. El siguiente hito relevante será la entrada en vigencia, desde el 1 de julio, de la orden ministerial que redefine los criterios de administración y disposición de inmuebles fiscales, con foco en eficiencia, transparencia y reducción de la discrecionalidad.
Qué tipo de activos están en juego
Es importante entender que este plan no se limita a terrenos rurales o propiedades sin uso evidente. Dentro del universo de inmuebles fiscales identificados existen activos con clara vocación comercial: edificios en zonas urbanas consolidadas, terrenos con potencial de desarrollo habitacional-comercial, e incluso propiedades arrendadas que, según indicó Bienes Nacionales, no están siendo utilizadas de manera óptima.
De hecho, parte del catastro proviene de licitaciones que quedaron desiertas o de propiedades restituidas al Fisco que, pese a estar arrendadas o destinadas a algún uso, no generaban el valor esperado. Esto abre un abanico de oportunidades distinto al que suele verse en transacciones tradicionales entre privados, donde normalmente hay menos volumen disponible de forma simultánea.
Para inversionistas, empresas con patrimonio inmobiliario y desarrolladores, esto significa que en los próximos meses podría aparecer una oferta de activos comerciales con características poco habituales: ubicaciones estratégicas, superficies relevantes y condiciones de venta definidas por un actor institucional con reglas más claras que las de un vendedor particular.
Por qué este movimiento importa para el mercado de activos comerciales
Un proceso de esta escala no ocurre de forma aislada. El mercado inmobiliario chileno atraviesa un momento en que la liquidez ha vuelto, pero de manera selectiva, con actores institucionales —fondos, aseguradoras y family offices— mostrando mayor apetito por activos bien estructurados y mejor rentabilidad ajustada al riesgo. En ese escenario, la entrada de un volumen importante de propiedades fiscales puede convertirse en un catalizador adicional de movimiento en el mercado.
Esto no significa que todos los activos que salgan a la venta sean automáticamente atractivos. Como ocurre con cualquier propiedad, el verdadero valor depende de variables como ubicación, estado de la propiedad, normativa aplicable, potencial de uso y el contexto del submercado donde se inserta cada activo. Algunos podrían calzar perfectamente con estrategias de inversión institucional; otros podrían requerir un trabajo más profundo de reposicionamiento antes de generar el retorno esperado.
Aquí es donde cobra sentido la intermediación de activos inmobiliarios en Chile: un proceso de venta masiva como este exige un diagnóstico riguroso de cada propiedad, una lectura clara de su encaje con la demanda actual y una estrategia de comercialización que vaya más allá de simplemente publicar el activo en una licitación.
Lo que un inversionista debería preguntarse antes de participar
Frente a un volumen de oferta como el que se anuncia, conviene tener presente algunas preguntas clave antes de evaluar la compra de cualquiera de estos activos. ¿Cuál es el uso de suelo permitido y qué tan flexible es para un desarrollo comercial? ¿Existen restricciones administrativas o judiciales pendientes sobre la propiedad? ¿Cuál es el estado de ocupación actual y qué tan rápido se puede liberar para un nuevo proyecto?
También es relevante considerar el contexto del submercado: no es lo mismo un activo en una zona con alta absorción de oficinas o bodegas que uno ubicado en un sector con sobreoferta o baja demanda corporativa. Una tasación comercial bien estructurada, que incorpore comparables de mercado y un análisis de mayor y mejor uso, es clave para evitar pagar de más por un activo que requiere una inversión adicional significativa para generar el retorno esperado.
En procesos donde el vendedor es el Estado, además, suele existir un componente de tiempos y procedimientos administrativos distinto al de una negociación privada. Entender esos plazos y la lógica de las licitaciones públicas es otro factor que puede marcar la diferencia entre una oportunidad bien aprovechada y un proceso que termine consumiendo más tiempo y recursos de los previstos.
Lo que viene en los próximos meses
Si las autoridades cumplen los plazos anunciados, hacia el tercer trimestre de este año debería comenzar a materializarse el proceso comercial del primer paquete de propiedades. Esto implica que, en paralelo a las licitaciones que ya existen en el sitio de Bienes Nacionales, podría aparecer un flujo adicional y más estructurado de activos en distintas regiones del país.
Para quienes participan activamente en el mercado de activos comerciales —ya sea comprando, vendiendo o asesorando este tipo de operaciones— este es un buen momento para anticiparse. Comprender la lógica del plan, identificar qué tipo de activos podrían encajar con determinadas estrategias de inversión y contar con el respaldo de un análisis técnico sólido permite llegar mejor preparado al momento en que estas propiedades efectivamente salgan al mercado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la «activación del patrimonio fiscal» en Chile?
Es un plan del gobierno chileno, liderado por los ministerios de Hacienda y de Bienes Nacionales, que busca identificar y vender inmuebles fiscales prescindibles, subutilizados o sin administración efectiva, con el objetivo de generar recursos para el Estado y activar inversión privada.
¿Cuántas propiedades fiscales se venderán en el primer paquete?
El primer tramo considera más de 350 inmuebles distribuidos en las 16 regiones del país, concentrados principalmente en la Región Metropolitana, Antofagasta, Biobío y Tarapacá.
¿Cuál es la valorización estimada de este primer paquete de ventas?
Según estimaciones preliminares de Hacienda, la valorización se ubica entre US$200 y US$300 millones.
¿Cuándo comenzarán a materializarse estas ventas?
La orden ministerial que redefine los criterios de administración y disposición de inmuebles fiscales entra en vigencia el 1 de julio. Los procesos comerciales concretos se proyectan a partir del tercer trimestre de este año.
¿Qué debo considerar antes de evaluar la compra de un activo fiscal?
Es clave revisar el uso de suelo permitido, posibles restricciones administrativas o judiciales, el estado de ocupación, y contar con una tasación comercial que permita determinar si el precio de venta se ajusta al valor real de mercado del activo.
Conclusión
La venta de activos fiscales en Chile representa un movimiento institucional con potencial para influir en la dinámica del mercado de activos comerciales durante los próximos meses. Para inversionistas, empresas y desarrolladores, la oportunidad real no está solo en la cantidad de propiedades que saldrán al mercado, sino en la capacidad de leer correctamente cuáles de esos activos realmente calzan con una estrategia de inversión sólida.
En BMI creemos que este es exactamente el tipo de escenario donde un análisis técnico riguroso marca la diferencia entre una decisión bien informada y una oportunidad mal evaluada. Si estás evaluando participar en este proceso o necesitas una mirada experta sobre algún activo comercial en particular, en BMI podemos ayudarte a estructurar esa decisión con información clara y un análisis adaptado a tu objetivo de inversión.
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