El mercado inmobiliario chileno atraviesa un momento de recuperación gradual, con más ventas y mejores condiciones de crédito. Pero para un inversionista institucional, un fondo o una empresa con activos propios, la pregunta relevante no es solo cuántas viviendas se venden, sino cuánto vale, en conjunto, el stock habitacional del país.
Esa es exactamente la pregunta que responde el valor de mercado de la vivienda, un indicador que el Banco Central de Chile publica una vez al año, siempre el último día hábil de agosto.
En BMI creemos que entender este indicador es clave para tomar decisiones estratégicas sobre activos, ya sea para evaluar el momento de una venta, dimensionar un portafolio o proyectar el comportamiento del ciclo inmobiliario en los próximos años.
A continuación explicamos qué mide exactamente el valor de mercado de la vivienda, cómo ha evolucionado en la última década y qué lectura técnica pueden hacer de él quienes gestionan activos de alto valor.
¿Qué es el valor de mercado de la vivienda y cómo lo calcula el Banco Central?
El valor de mercado de la vivienda (VMV) es un indicador experimental que estima cuánto vale, a precios de mercado, todo el stock de viviendas existentes en Chile. A diferencia del índice de precios de vivienda, que mide la variación de precios en las transacciones, el VMV busca dimensionar el valor total del parque habitacional del país en un momento dado. Mientras el primero responde a la pregunta de cuánto suben o bajan los precios, el segundo responde a cuánto vale, en su conjunto, todo lo construido.
Para construirlo, el Banco Central utiliza registros administrativos innominados del Servicio de Impuestos Internos (SII), específicamente las declaraciones del Formulario 2890, que reportan transacciones efectivas de propiedades habitacionales nuevas y usadas. Esta información se complementa con datos del Catastro de Bienes Raíces.
Lo distintivo de este indicador es que descompone esa valorización en dos componentes: el valor del terreno y el valor de la construcción. Esa separación permite entender no solo cuánto vale una vivienda, sino qué parte de ese valor corresponde al suelo donde se emplaza y cuánto a la edificación en sí.
Para BMI, esta apertura es especialmente útil en tasaciones y estudios de mercado, porque permite aislar el efecto de la plusvalía de suelo del efecto de los costos de construcción, dos variables que se mueven con lógicas distintas.
¿Por qué el valor de mercado de la vivienda ha crecido más rápido que el resto de la economía?
Las cifras históricas muestran una tendencia clara: este indicador ha crecido de forma sostenida durante la última década, incluso en años de bajo crecimiento económico.
En 2022, el stock de viviendas del país alcanzó un valor cercano a los 445 mil millones de pesos, equivalente a aproximadamente 170% del Producto Interno Bruto (PIB), con un alza de 11,5% respecto del año anterior. Un año después, en 2023, el valor de mercado de la vivienda llegó a 484 mil millones de pesos, un 171,8% del PIB y un incremento de 9,5% frente a 2022.
Esta relación con el PIB es reveladora: significa que el stock habitacional del país vale, en conjunto, casi el doble de todo lo que Chile produce en un año. Según el propio Banco Central, el peak de esta relación se registró en 2020, con un 178% del PIB, en gran parte explicado por el efecto de la pandemia sobre la demanda de vivienda.
Para quienes administran activos inmobiliarios, esta trayectoria confirma algo que ya se observa en la práctica: la vivienda ha sido, en Chile, uno de los activos que mejor ha resguardado valor en el tiempo, incluso en ciclos de ajuste económico.
Este comportamiento se explica en parte por el desajuste entre oferta y demanda que ha caracterizado al mercado en los últimos años. Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hacia fines de 2025 el stock de viviendas nuevas en la Región Metropolitana superaba las 104 mil unidades, con plazos de absorción de entre 20 y 40 meses. Ese sobrestock convive, sin contradicción aparente, con un alza sostenida en el valor total del parque habitacional, porque ambos fenómenos responden a dinámicas distintas: uno es de flujo (cuánto se vende cada mes) y el otro es de stock (cuánto vale todo lo construido).
¿Qué papel juega el suelo en el valor de mercado de la vivienda?
Uno de los hallazgos más consistentes de esta estadística tiene que ver con la importancia creciente del terreno dentro del valor total de una propiedad.
En 2012, el valor del suelo representaba un 38,29% del total a nivel nacional. Esa proporción llegó a un máximo de 42,99% en 2021, impulsada por la migración desde zonas urbanas densas hacia sectores con mayor disponibilidad de áreas verdes durante la pandemia. Hacia 2022, la participación del terreno se ubicó en 40,6% del valor total, mientras que la construcción representó el 59,4% restante.
Esta evolución tiene una lectura estratégica directa: en un contexto de escasez de suelo urbano bien conectado, el componente de terreno tiende a ganar peso relativo dentro de esta valorización, especialmente en comunas consolidadas de la Región Metropolitana.
Para inversionistas y desarrolladores, esto refuerza la relevancia de la localización como variable de largo plazo, por sobre las fluctuaciones más volátiles asociadas a los costos de construcción.
¿Cómo pueden los inversionistas institucionales usar el valor de mercado de la vivienda?
Este indicador no es solo una cifra macroeconómica: es una herramienta de referencia para quienes gestionan portafolios de activos habitacionales o evalúan nuevas inversiones.
Un fondo de inversión inmobiliaria puede utilizar la evolución del valor de mercado de la vivienda como punto de comparación para evaluar si su propio portafolio se está revalorizando en línea con el mercado, por debajo o por encima de él. Una empresa con activos propios puede apoyarse en la apertura entre terreno y construcción para decidir si conviene mantener, desarrollar o vender un activo específico.
También es un insumo relevante para family offices y gestores de portafolios que buscan diversificar hacia bienes raíces como reserva de valor, ya que permite dimensionar el tamaño relativo del mercado y su comportamiento frente al ciclo económico general.
En BMI integramos este tipo de estadísticas oficiales en nuestros estudios de mercado y en plataformas como DataMarket, para que la toma de decisiones se base en información estructurada y no solo en percepciones de coyuntura.
¿Qué trae la actualización 2026 del valor de mercado de la vivienda?
El Banco Central de Chile publica este indicador una vez al año, siempre el último día hábil de agosto, junto con el índice de precios de vivienda y un conjunto más amplio de indicadores del mercado habitacional.
Al tratarse de una estadística experimental, el propio Banco Central advierte que las series pueden sufrir revisiones importantes a medida que se perfecciona la metodología y se incorporan nuevas fuentes de información. Por eso, más que fijarse en una cifra puntual, resulta más útil observar la tendencia de mediano plazo: el crecimiento sostenido de esta valorización por sobre el PIB, y la creciente relevancia del componente de suelo.
Desde BMI seguiremos de cerca los desgloses por macrozona y tipo de propiedad que el Banco Central va incorporando a esta serie, para traducirlos en lectura aplicada para inversionistas y desarrolladores.
El valor de mercado de la vivienda confirma que el sector inmobiliario chileno sigue siendo un activo estructuralmente relevante dentro de la economía del país, incluso en ciclos de ajuste. Comprender su composición, entre terreno y construcción, y su evolución frente al PIB, es clave para reducir la incertidumbre al momento de tomar decisiones sobre activos de alto valor.
En BMI transformamos información en decisiones. Si tu empresa o fondo necesita una lectura técnica y actualizada del comportamiento del mercado inmobiliario chileno, escríbenos a info@bmi.cl o visita bmi.cl/contacto para conocer nuestros estudios de mercado y servicios de tasación.