El mercado de oficinas de Santiago sigue consolidando su recuperación. Según cifras preliminares del tercer trimestre de 2026 publicadas por la consultora Buildings, la tasa de vacancia de las oficinas clase A y A+ bajó a 9,4%, desde 9,9% en el segundo trimestre y 10,4% en el primero. Con ello, el segmento acumula tres trimestres consecutivos de absorción neta positiva durante el año.
La absorción neta, es decir, la diferencia entre los metros cuadrados que se ocupan y los que se desocupan en un período, alcanzó cerca de 30.000 m² entre julio y septiembre. La cifra prácticamente duplica los cerca de 15.600 m² registrados en el segundo trimestre y se acerca a los niveles del primer trimestre, cuando la absorción llegó a unos 30.200 m².
En BMI seguimos de cerca la evolución del mercado de oficinas porque es uno de los indicadores más claros del ciclo de los activos comerciales. A continuación revisamos los principales números del trimestre y lo que implican para propietarios, arrendatarios e inversionistas.
¿Qué muestran las cifras de vacancia de oficinas en Santiago?
Los datos preliminares del tercer trimestre dibujan un mercado que avanza de forma gradual, pero sostenida:
- Vacancia: 9,4%, frente a 9,9% en el segundo trimestre y 10,4% en el primero.
- Superficie disponible: alrededor de 275.000 m² vacantes en el segmento clase A y A+.
- Stock ocupado: cerca de 2,67 millones de m², frente a unos 2,64 millones de m² en el trimestre anterior.
- Nueva oferta: el trimestre sumó cerca de 14.000 m² de nueva superficie.
- Precio de oferta: el promedio se mantuvo en 0,48 UF/m², mientras que en el distrito central de negocios alcanzó 0,56 UF/m².
Un dato relevante es que la vacancia bajó pese al ingreso de nueva superficie. Eso significa que la demanda no solo absorbió espacios existentes, sino también parte de la oferta recién incorporada. Las cifras son preliminares y pueden ajustarse, pero la tendencia es consistente con lo observado durante el resto de 2026.
Una recuperación que no es homogénea
El promedio de Santiago esconde diferencias importantes entre submercados. A mediados de año, distintos reportes del sector ya mostraban que la actividad se concentraba con fuerza en Las Condes, mientras que comunas como Providencia y Santiago centro seguían enfrentando vacancias elevadas y una recuperación más lenta.
Esta divergencia tiene explicaciones conocidas. Las empresas que deciden mudarse o expandirse privilegian edificios de mejor estándar, con buena conectividad, eficiencia energética y servicios, y tienden a concentrarse donde ya existe un ecosistema corporativo consolidado. Los edificios más antiguos o ubicados en zonas con menor demanda compiten con mayor dificultad, aun cuando sus precios sean más bajos.
Para los propietarios, esto se traduce en una pregunta concreta: ¿la recuperación del promedio se está reflejando en mi edificio? En muchos casos, la respuesta depende menos del ciclo general y más de la posición competitiva del activo dentro de su submercado.
¿Qué significa la absorción positiva para el valor de los activos?
La vacancia y la absorción son dos de las variables que más inciden en la valorización de un edificio de oficinas. Una vacancia a la baja reduce el riesgo de desocupación que asume el propietario, mejora su poder de negociación al renovar contratos y, con el tiempo, presiona las rentas al alza.
En una tasación por flujos, eso se refleja en tres supuestos: la renta de mercado, el período estimado para colocar los espacios vacantes y la tasa de capitalización que exige el inversionista. Cuando el mercado mejora, los tres se mueven a favor del valor del activo. Explicamos esta lógica en detalle en nuestro artículo sobre el cap rate inmobiliario y cómo se calcula en Chile.
Sin embargo, el efecto no es automático. Un precio de oferta estable en 0,48 UF/m² indica que, en promedio, los propietarios todavía no trasladan la menor vacancia a mayores rentas pedidas. Eso es coherente con un mercado que aún tiene más de 270.000 m² disponibles y donde los arrendatarios mantienen capacidad de negociación, especialmente en los submercados con mayor oferta.
Lo que implica para propietarios, arrendatarios e inversionistas
Desde la mirada de BMI, el tercer trimestre deja lecturas distintas según la posición de cada actor:
Propietarios. Es un buen momento para revisar la estrategia comercial de cada edificio. Los activos bien ubicados pueden empezar a ajustar condiciones de arriendo, mientras que los que compiten en submercados con alta vacancia deben evaluar inversiones de mejoramiento, cambios en la modalidad de arriendo o, en algunos casos, alternativas de reconversión.
Arrendatarios. La ventana de condiciones especialmente favorables comienza a estrecharse en los sectores más demandados. Las empresas que tienen contratos por vencer en los próximos dos años harían bien en anticipar su negociación y comparar alternativas con información de mercado actualizada.
Inversionistas. La recuperación de la ocupación mejora la visibilidad de los flujos y puede abrir oportunidades de compra en activos con vacancia transitoria, siempre que el análisis distinga entre vacancia coyuntural y vacancia estructural. Un edificio vacío en un submercado que se recupera no tiene el mismo riesgo que uno ubicado en una zona donde la demanda se está desplazando.
La relación con el resto del mercado de activos comerciales
La evolución de las oficinas se suma a otras señales del mercado de activos comerciales durante 2026. Como revisamos en nuestro análisis sobre el crecimiento de la inversión inmobiliaria en el segundo trimestre, la actividad comenzó a mostrar indicios de reactivación tras varios trimestres de cautela.
En este contexto, la reconversión también aparece como una alternativa para los edificios que quedaron rezagados. Transformar oficinas de menor estándar en otros usos, como vivienda en arriendo, educación o salud, es una opción que analizamos en nuestro artículo sobre reconversión inmobiliaria en Chile, aunque su viabilidad depende de la normativa, la estructura del edificio y la demanda del entorno.
Decisiones basadas en el submercado, no en el promedio
La baja de la vacancia a 9,4% es una buena noticia para el mercado de oficinas de Santiago. Pero para quien tiene que tomar una decisión concreta sobre un edificio, un piso o un contrato, el promedio dice poco. Lo relevante es cómo se comporta la oferta y la demanda en la comuna, el corredor y el estándar específico del activo.
En BMI realizamos tasaciones comerciales y estudios inmobiliarios que integran esa lectura de submercado: rentas comparables, vacancia por zona, competencia directa y perspectivas de absorción. Esa información, complementada con DataMarket BMI, permite estimar con mayor precisión el valor de un activo y definir su mejor estrategia comercial.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vacancia de oficinas en Santiago en el tercer trimestre de 2026?
Según cifras preliminares de Buildings, la vacancia de oficinas clase A y A+ llegó a 9,4%, frente a 9,9% en el segundo trimestre.
¿Qué es la absorción neta de oficinas?
Es la diferencia entre la superficie que se ocupa y la que se desocupa en un período. Cuando es positiva, significa que la demanda está ocupando más espacios de los que se liberan.
¿Cuánto fue la absorción neta en el tercer trimestre?
Cerca de 30.000 m², prácticamente el doble de los aproximadamente 15.600 m² registrados en el segundo trimestre de 2026.
¿Subieron los precios de arriendo de oficinas?
El precio de oferta promedio se mantuvo en 0,48 UF/m², sin cambios respecto del trimestre anterior. En el distrito central de negocios alcanzó 0,56 UF/m².
¿La recuperación es igual en todas las comunas?
No. La actividad se ha concentrado principalmente en Las Condes, mientras que comunas como Providencia y Santiago centro han mostrado una recuperación más lenta.
En BMI transformamos información en decisiones. Si su empresa es propietaria de un edificio de oficinas, está evaluando una compra o necesita renegociar un contrato de arriendo, nuestro equipo puede apoyar ese análisis con respaldo técnico. Escríbanos a info@bmi.cl o visite bmi.cl/contacto.