🔍 En un mercado que exige liquidez y eficiencia, el modelo leaseback se posiciona como una estrategia clave para liberar capital sin perder operatividad.
En BMI Servicios Inmobiliarios, hemos asesorado a empresas, fondos y propietarios en operaciones de leaseback exitosas, particularmente en activos con renta como oficinas corporativas, centros logísticos, bodegas y locales comerciales.
Este artículo explica, paso a paso, qué es, cómo funciona y por qué es una opción real para generar liquidez, reducir deuda o financiar nuevos proyectos sin salir del activo.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
📄 Es una operación donde el propietario de un inmueble lo vende y, simultáneamente, firma un contrato de arriendo a largo plazo para seguir ocupándolo.
En palabras simples: vendes tu propiedad, pero no te vas.
Esto permite liberar capital inmovilizado, mejorar ratios financieros y seguir operando sin disrupciones.
2. ¿Quiénes usan esta herramienta en Chile y el mundo?
🌐 Según un estudios, las operaciones de este tipo crecieron un 18% en el sector logístico y retail entre 2023 y 2024, con alta concentración en activos estabilizados con contratos triple neto.
En mercados como EE.UU. y Europa, grandes retailers, bancos y grupos industriales utilizan esta estrategia para:
- Mejorar liquidez
- Aumentar ROA (Return on Assets)
- Optimizar balance y leverage
En Chile, casos como Walmart, Falabella o centros de distribución regionales han utilizado este proceso para reestructuración financiera.
3. ¿Por qué es una estrategia atractiva para el propietario?
🚀 Beneficios clave:
- Acceso rápido a liquidez sin deuda bancaria
- Mejora del ratio de endeudamiento
- Continuidad operativa (no hay mudanza)
- Liberación de capital para nuevos proyectos
- Valor de venta justificado con informe de tasación profesional
En tiempos de tasas altas, el leaseback permite convertir activos inmovilizados en caja disponible.
4. Requisitos para un leaseback exitoso
✅ Desde la experiencia de BMI:
- Activo debe tener buen estado y renta estable
- Ubicación estratégica o logística
- Contrato a largo plazo (>5 años) con garantías
- Interés real de fondos o inversionistas calificados
5. El rol de BMI en estas operaciones
🤝 Acompañamos en todo el proceso:
- Valorización profesional con enfoque DCF
- Estructuración del contrato leaseback (en conjunto con asesor legal)
- Preparación de material para inversionistas
- Difusión directa y segmentada (fondos, family offices, AGF)
- Negociación y apoyo hasta el cierre
6. Caso real: venta y arriendo de centro logístico operativo
🏛️ Empresa nacional necesitaba liquidez para crecer en región. El activo: centro logístico de 4.500 m2, con operación estable.
🔄 BMI tasó el activo, estructuró leaseback con arriendo a 10 años, garantías y canon escalonado. La venta se cerró con un cap rate del 6,8% y el cliente obtuvo caja para nueva adquisición.
7. Consideraciones técnicas y financieras
🌟 Un leaseback bien estructurado debe considerar:
- Tasa de descuento ajustada por riesgo
- Indexación del canon (UF, IPC)
- Análisis de sensibilidad por vacancia y obsolescencia
- Costos legales y tributarios
En BMI trabajamos con modelos de proyección validados para escenarios conservadores y agresivos.
8. Errores comunes al abordar este proceso sin asesoría
🚫 Hemos visto operaciones fallidas por:
- Tasaciones infladas sin respaldo
- Contratos de arriendo sin garantías claras
- Falta de interés real de fondos por el tipo de activo
- Mala presentación del caso de negocio
Por eso el leaseback debe ser abordado con metodología, datos y red de contacto real.
📅 Si tu empresa está considerando liberar capital sin perder operatividad, evalúa un leaseback con respaldo técnico.
Confía en BMI Servicios Inmobiliarios.
Diseñamos, valorizamos y ejecutamos operaciones con inversión y renta real.
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Fuentes de Apoyo:
- Leaseback en Chile
- Leaseback: los municipios que han arriesgado ceder a los bancos terrenos de parques, colegios, consultorios y edificios