La sostenibilidad ya no es un tema opcional ni meramente ornamental: ha dejado de ser sólo parte del discurso para convertirse en una variable clave en la valoración y tasación de activos inmobiliarios. En todo el mundo, pero especialmente en mercados maduros y en vías de desarrollo como Chile, los inversores institucionales, los ocupantes de oficinas, los fondos de pensiones y los usuarios finales están exigiendo edificios verdes, eficiencia energética, responsabilidad social y buen gobierno. Esto tiene consecuencias concretas en rentas, costos operativos, plazos de venta, financiamiento, demanda de ocupantes y, por supuesto, en los precios de los activos.
Cuando un edificio incorpora estándares altos de sustentabilidad —certificaciones LEED, EDGE, etiquetas de construcción verde o gestión ESG robusta— no sólo mejora su huella medioambiental, sino que también mejora su atractivo frente al mercado. Los ocupantes valoran mejor calidad del aire, iluminación natural, uso eficiente de agua, certificaciones conocidas, acceso al transporte público, además de amenidades que favorezcan bienestar. Esto se traduce en menores vacancias, mayor retención de arrendatarios y una capacidad de exigir rentas levemente superiores en comparación con edificios similares que no tienen estos atributos.
El dueño del activo también se ve beneficiado en el largo plazo: costos operativos más bajos (menos consumo energético, eficiencia hídrica, menor gasto de mantenimiento), menores riesgos de sanciones legales o reputacionales, más facilidad para obtener financiamiento verde o acceder a incentivos públicos, y mejor resiliencia frente a normativas ambientales cada vez más estrictas. Todo esto se convierte en factores que, al integrarse dentro de una tasación profesional, incrementan el valor estimado del activo, hacen que la proyección de retorno sea más favorable para inversionistas y mejoran la percepción de riesgo.
En Chile, las tendencias muestran un crecimiento constante en demanda de edificios con certificaciones verdes. Por ejemplo, los sindicatos de oficinas y retail adoptan cada vez más LEED y otras certificaciones en sus proyectos. Se observa que los inversionistas valoran que los edificios tengan eficiencia energética, buen aislamiento, sistemas de iluminación eficientes, materiales de bajo impacto y operatividad sostenible. Las propiedades que incorporan estos estándares tienden a tener mejor recepción en el mercado, lo que se traduce en menores períodos de vacancia y mayor flujo de interesados en arriendo o compra.
Otro punto importante es que al incorporar ESG en los informes de tasación, se vuelve evidente para el cliente que estamos valorando no solo «el estado físico del edificio», sino su desempeño futuro, su gobernanza, su capacidad de adaptarse a regulaciones futuras, su resiliencia frente al cambio climático, y su aceptación en mercados cada vez más regulados y exigentes. Esa diferenciación puede significar una prima en el valor cuando los compradores o arrendatarios comparan opciones similares.
Ahora bien, ¿cómo traducir todo esto en una metodología de tasación que incorpore ESG de forma que tenga credibilidad, transparencia, y aporte real al valor estimado?
Primero, se debe hacer un mapeo exhaustivo de los criterios ESG aplicables al activo: ambientales (eficiencia energética, emisiones de gases efecto invernadero, agua, materiales, gestión de residuos, adaptación al cambio climático), sociales (salud interior, calidad de vida, accesibilidad, seguridad, inclusión, proximidad de servicios, movilidad) y gobernanza (transparencia, mantenimiento, responsabilidad operativa, cumplimiento normativo). Cada uno de estos criterios puede tener un impacto financiero directo (menores costos operativos, incentivos fiscales, mayor demanda) o indirecto (mejor percepción, menor riesgo regulatorio, mayor capacidad para conservar valor).
Luego, se cuantifican estos efectos. Por ejemplo, estimar cuánto se ahorra en consumo energético con sistemas eficientes o iluminación natural, qué reducción de tasas se puede obtener si se accede a financiamiento verde, cuánta prima de renta es posible cobrar por un edificio certificado versus uno tradicional, o cuántas vacancias se evitan mediante mejor diseño o confort para los ocupantes.
Otro aspecto clave es la comparación de activos similares en el mercado: benchmarking. Si en una zona hay varios edificios con certificado LEED Oro o Plata, se puede observar la diferencia de renta por metro cuadrado, vacancia, velocidad de ocupación, costos de operación, etc. Eso funciona como punto de referencia para proyectar el impacto ESG en un nuevo activo.
Finalmente, se integra todo esto en el informe de tasación como escenarios: uno base sin mejoras ESG, otro con mejoras moderadas, otro con mejoras más ambiciosas. De esta forma se muestran los posibles valores según distintos niveles de cumplimiento ESG. Esto aporta transparencia al cliente y permite elegir inversiones con mayor claridad sobre riesgos y oportunidades.
Para BMI Servicios Inmobiliarios, incorporar ESG en nuestros estudios significa más que poner casillas; significa medir lo que realmente importa para el valor de los activos de alta inversión. Integramos análisis cuantitativos de ahorro energético, evaluación del impacto ambiental, verificación de certificaciones existentes, simulaciones de mejoras, demanda de usuarios sensibles al ESG, proyección normativa y análisis de mercado comparativo. De esta forma nuestros clientes comprenden no solo el valor presente, sino el valor sostenible que el activo puede tener en el futuro.
En síntesis, los criterios ESG ya son esenciales en tasaciones modernas. No solo “hacen bien al planeta”, sino que crean valor real: menores costos operativos, menor vacancia, mayor demanda, mejor financiamiento y mayor valor de reventa. Quien ignore estos factores corre el riesgo de ver su activo desvalorizado frente a competidores más preparados y frente a regulaciones cada vez más estrictas.
¿Quieres que te mostremos cómo un estudio ESG detallado puede cambiar la valoración de tu activo —y qué mejoras podrías obtener con cada nivel de certificación? En BMI estamos listos para ayudarte a construir ese escenario.
Fuentes
CBRE – “El ESG escala posiciones: casi el 70 % de los inversores…” – https://www.cbre.cl/insights/reports/aumenta-la-apuesta-por-el-esg-palanca-de-crecimiento-corporativo-y-creacion-de-valor CBRE Chile
Dimensiona – Certificación LEED en Chile: ¿Qué es y Cómo Obtenerla? – https://dimensiona.cl/blog/certificaciones-calidad/certificacion-leed/ Dimensiona
BMI – “Sostenibilidad en inmobiliaria: tendencia” – https://bmi.cl/sostenibilidad-en-inmobiliaria-tendencia/ BMI
La Morada – Certificaciones LEED en Chile: Líderes en Oficinas y Retail – https://lamorada.cl/certificaciones-leed-en-chile-lideres-en-oficinas-y-retail/ La Morada
Alza Group – Chile y Alza avanzan en inversiones ESG – https://www.alzagroup.cl/chile-y-alza-avanzan-en-inversiones-esg/ Alza
CDT – Tendencias ESG y su impacto en el sector inmobiliario – https://www.cdt.cl/tendencias-esg-y-su-impacto-en-el-sector-inmobiliario/ CDT
CDT – Chile lidera en certificaciones de edificios sostenibles – https://www.cdt.cl/chile-lidera-en-certificaciones-de-edificios-sostenibles/ CDT
CILA.la – Ocho indicadores ESG evaluados en el sector inmobiliario – https://cila.la/ocho-indicadores-esg-evaluados-en-el-sector-inmobiliario/ Cila
Scielo – Diseño de edificios de oficinas sustentables – https://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0719-07002021000200034&script=sci_arttext SciELO
Certificación LEED – Asesores Verdes – https://asesoresverdes.com/certificacion-leed