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Cómo los centros logísticos y bodegaje están transformando el mercado inmobiliario chileno: inversión, demanda, calidad y retorno.

Centros logísticos y bodegaje: el nuevo pilar del mercado inmobiliario

Centros logísticos y bodegaje

El cambio en los hábitos de consumo, el crecimiento del e-commerce, la presión por optimizar cadenas de suministro y la necesidad de entregas rápidas están redefiniendo qué tipo de inmuebles tienen mayor demanda. En este nuevo escenario, los centros logísticos y las bodegas se han convertido en activos altamente codiciados por inversionistas, operadores y usuarios finales. No sólo por su función operativa, sino porque representan un punto estratégico de competitividad, eficiencia y valor inmobiliario creciente.

En Chile, este desarrollo no es una hipótesis de futuro, es algo que ya está ocurriendo. En 2024, MercadoLibre anunció una inversión de US$135 millones para construir un nuevo centro de almacenamiento de 100.000 metros cuadrados en Colina, que duplicará su capacidad logística y generará más de 600 puestos de trabajo. Este tipo de proyectos marcan hitos: construcciones de gran escala, inversión institucional fuerte, y expectativas de retorno ligadas directamente a eficiencia operativa y ubicación estratégica.

Ya no bastan bodegas aisladas; los parques logísticos, condominios logísticos, “built to suit” y espacios “flexibles” se imponen como formatos predominantes. Un informe reciente de KPMG revela que en la Región Metropolitana de Santiago la oferta de nueva superficie industrial creció en los últimos cinco años en más de un 170 %; se añadieron aproximadamente 283.000 m² de nuevos proyectos de bodegaje, parques logísticos y desarrollos llave en mano.

¿Qué está impulsando este auge en centros logísticos y bodegaje?

El comercio electrónico es uno de los motores más visibles de esta transformación. En 2024, las ventas online en Chile crecieron un 8 % y llegaron a US$ 11.500 millones. Esa expansión exige infraestructura para procesar, almacenar, empacar y despachar productos de forma eficiente y ágil. Las empresas no sólo buscan espacio: buscan ubicaciones que minimicen tiempos de entrega, permisos adecuados, acceso vial, conectividad y costos operativos bajos.

Otra fuerza estructural es la demanda por flexibilidad. Los usuarios de bodegas ya no quieren compromisos largos ni espacios sobredimensionados; prefieren superficies modulares, contratos adaptables, servicios asociados como seguridad, monitoreo, iluminación adecuada y accesos optimizados. Esto se ve claramente en tendencias como las que describe AMC Bodegaje: “espacios flexibles y modulares… seguridad como factor decisivo… cercanía y ubicación estratégica”.

La ubicación se vuelve un diferenciador clave. Zonas con buena conexión a autopistas, puertos, aeropuertos, y centros urbanos se valorizan mucho más rápido. Santiago, por ejemplo, reporta vacancias históricamente bajas —cercanas al 4,4 %— y una absorción neta anual que superó los 329.000 m² en centros logísticos. Eso hace que la competencia por terrenos logísticos adecuados sea intensa, especialmente en zonas como Colina, Pudahuel, el norte y nororiente de Santiago.

Y no menos relevante: la oferta ha comenzado a superar a la demanda en algunos segmentos. En 2025 ya se reportan proyectos logísticos nuevos con niveles de vacancia relativamente altos, lo que presiona al mercado a diferenciarse por calidad, servicio, ubicación y especialización.

“En 2024, MercadoLibre anunció una inversión de US$135 millones para construir un nuevo centro de almacenamiento de 100.000 metros cuadrados … duplicará su capacidad logística y generará más de 600 puestos de trabajo.”

 

¿Qué significa esto para tasaciones y decisiones inmobiliarias?

Este contexto se traduce en varios impactos concretos sobre cómo se valoran los activos logísticos:

  • Plusvalía ligada a ubicación y conectividad: Un centro logístico bien ubicado (cercano a rutas de distribución, accesos valiosos, vías de carga) se revaloriza más rápido que uno en zona periférica sin infraestructura.

  • Diferenciación en la calidad del activo: Características como altura de entrepiso, capacidad de carga del suelo, eficiencia energética, techos tipo insulated panels, muelles de carga, seguridad y automatización aumentan el valor relativo frente a competidores de baja calidad.

  • Riesgo vacante y demanda futura como factores clave: Tasadores ya no solo miran el presente, también proyectan absorciones futuras, nuevas construcciones que podrían generar competencia, capacidad para adaptarse a cambios de uso si la demanda cambia.

  • Efecto en rentas y retorno sobre inversión: Los contratos para centros Clase A, espacios Fulfillment, distribución tercerizada (“third‐party logistics”) suelen tener rentas por m² superiores, además de mejores condiciones contractuales (largos plazos, garantías, servicios incluidos).

  • Visibilidad para inversionistas institucionales: Activos logísticos bien evaluados atraen fondos nacionales e internacionales, requieren estudios robustos, certidumbres legales, normativas claras, proyección de flujos y mitigación de riesgos operativos.

“La oferta de nueva superficie industrial en la Región Metropolitana de Santiago creció en los últimos cinco años en más de un 170 %, con proyectos como bodegaje, parques logísticos y desarrollos llave en mano que suman 283.000 m².”

Centros logísticos y bodegaje ya no son secundarios ni nichos periféricos: se están convirtiendo en ejes centrales de la oferta inmobiliaria moderna y de inversión estratégica. Su relevancia crece en la medida que el mercado demanda velocidad, eficiencia y resiliencia.

En BMI Servicios Inmobiliarios creemos que la gestión, evaluación y tasación de estos activos requieren combinar datos actualizados, conocimiento local, análisis técnico y visión de futuro. Para quienes quieran invertir, operar o simplemente entender el mercado, ahora más que nunca, el activo logístico bien tasado puede marcar la diferencia.

¿Quieres que te proyectemos el valor de tu activo logístico bajo distintos escenarios (ubicación, calidad, vacancia)? En BMI te ayudamos a identificar dónde están las oportunidades reales.

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