Durante los últimos años, encontrar bodegas en Santiago fue un ejercicio de paciencia. La vacancia se mantuvo baja, los proyectos nuevos se arrendaban antes de terminar su construcción y muchas empresas tuvieron que postergar sus planes de expansión por falta de alternativas.
Las cifras del tercer trimestre de 2026 muestran un mercado que sigue ajustado, pero que empieza a cambiar de ritmo. La demanda se desaceleró con fuerza, la vacancia se mantuvo estable y hay un volumen relevante de superficie en construcción que llegará en los próximos trimestres.
Para las empresas que necesitan más espacio, y para los propietarios que evalúan vender o desinvertir un activo industrial, este escenario abre preguntas concretas. ¿Conviene anticipar la decisión o esperar? ¿Qué segmento ofrece mejores condiciones? ¿Cómo se comparan dos alternativas que, en el papel, parecen equivalentes?
A continuación revisamos qué dicen los datos más recientes y qué implican para quienes toman decisiones sobre activos industriales.
¿Cómo está hoy el mercado de bodegas en Santiago?
Según la plataforma de investigación inmobiliaria Buildings, el mercado chileno de centros logísticos y bodegas flex cerró el tercer trimestre con un stock cercano a 9,5 millones de m², distribuidos en 341 inmuebles. La vacancia general se mantuvo en 4,38%, el mismo nivel del trimestre anterior.
Para dimensionar esa cifra conviene aclarar el concepto. La vacancia es el porcentaje de superficie disponible para arriendo sobre el inventario total. Un nivel bajo el 5% describe un mercado estrecho, con pocas opciones terminadas para el usuario y un propietario con buena posición para negociar.
En el segmento Clase A, que agrupa a los centros de mayor estándar en altura, andenes, pisos y conectividad, la vacancia bajó de 4,8% a 4,1%. Las bodegas de mejor calidad siguen siendo las más buscadas y las más difíciles de conseguir.
La absorción pierde fuerza
El dato que más llama la atención es la absorción neta. Este indicador mide cuánta superficie se ocupa efectivamente en un período, descontando la que se libera.
Entre julio y septiembre la absorción llegó a 8,4 mil m², muy lejos de los 132,5 mil m² del segundo trimestre. No es una cifra negativa, porque el mercado sigue ocupando espacio y en lo que va del año acumula 153 mil m². Pero sí marca una pausa clara en la velocidad con que las empresas toman nuevas bodegas.
La ubicación sigue marcando diferencias
Por submercado, la Zona Poniente es la más ajustada, con una vacancia que bajó de 3,5% a 3%. La Zona Norte pasó de 6,3% a 5,4% y la Zona Sur de 5,7% a 4,7%.
Estas diferencias importan. Una misma superficie puede tener condiciones comerciales muy distintas según su acceso a autopistas, su cercanía a los centros de consumo y la competencia de proyectos en el entorno. En un análisis anterior revisamos cómo la periferia de Santiago se ha convertido en un nuevo motor del mercado inmobiliario, una tendencia que también se refleja en el desarrollo logístico.
La oferta que viene: más de 800 mil m² en construcción
El segundo factor a considerar es la oferta futura. Buildings registra 846,4 mil m² en construcción, de los cuales cerca de 799 mil m² corresponden a proyectos Clase A. Como en el tercer trimestre no ingresó nuevo stock, buena parte de esa superficie se entregará durante los próximos trimestres.
Cuando un volumen de esa escala llega a un mercado con demanda más pausada, las condiciones tienden a moverse. Los propietarios compiten por ocupar sus proyectos y el usuario gana margen para negociar plazos de contrato, períodos de gracia o habilitaciones.
No toda la oferta estará disponible de forma abierta
Hay un matiz importante. Parte del desarrollo logístico actual se construye bajo modalidad build to suit, es decir, proyectos diseñados a la medida de un usuario específico, o se comercializa con prearriendo antes de su entrega.
En la práctica, esto significa que las mejores alternativas no siempre aparecen publicadas. Muchas se negocian directamente con desarrolladores y operadores mientras el proyecto aún está en obra. Tener acceso a esa información con anticipación es, hoy, una ventaja concreta.
La demanda de fondo sigue activa
La desaceleración del último trimestre no implica que la necesidad de espacio logístico haya disminuido. El comercio electrónico sigue empujando la demanda, y los grandes operadores están asegurando superficie con años de anticipación.
Un ejemplo reciente es Mercado Libre, que anunció que triplicará su capacidad logística en Chile entre 2026 y 2027, pasando de 140.000 m² a 450.000 m². Su plan incluye un tercer centro de distribución de 50 mil m² en la zona norte de Santiago para 2027 y cinco nuevos centros de última milla que suman otros 90 mil m².
Para las empresas medianas, este tipo de movimientos tiene una consecuencia directa: compiten por el mismo inventario que operadores con mayor escala y capacidad de planificación. Llegar tarde al proceso suele traducirse en menos alternativas y peores condiciones.
Qué evaluar antes de arrendar o comprar bodegas en Santiago
En un mercado que combina baja vacancia con una oferta futura relevante, la calidad de la decisión depende de la información con que se toma. Hay variables que conviene revisar siempre:
- Superficie útil y proyección de crecimiento: no solo los metros que se necesitan hoy, sino los que requerirá la operación en tres a cinco años.
- Altura libre y andenes: determinan la capacidad real de almacenamiento y la eficiencia en carga y descarga.
- Ubicación y accesos: la cercanía a autopistas y a los clientes impacta directamente los costos de distribución.
- Plazos de entrega y de contrato: clave cuando la alternativa es un proyecto en construcción.
- Condiciones comerciales: renta, reajustes, garantías y períodos de gracia.
Comparar dos bodegas solo por su valor por m² suele ser un error. Una renta más baja en una ubicación menos eficiente puede terminar costando más en transporte, tiempos de despacho y rotación de personal.
¿Es un buen momento para vender un activo industrial?
Para los propietarios, el escenario también tiene lectura propia. La demanda por activos de buen estándar sigue firme, y existe interés de inversionistas por propiedades industriales con contratos de arriendo vigentes.
Al mismo tiempo, la llegada de nueva oferta puede presionar a los activos más antiguos o con menor estándar. Por eso, quienes evalúan vender o desinvertir se benefician de una lectura técnica del valor del activo y del momento del ciclo inmobiliario.
Una alternativa que ha ganado espacio es el sale & leaseback industrial. En esta modalidad, la empresa vende su bodega y sigue operando en ella como arrendataria, liberando capital sin interrumpir su operación. También vale la pena observar cómo la venta de activos fiscales está sumando nueva oferta al mercado de activos comerciales.
Cómo acompaña BMI las decisiones sobre activos industriales
En BMI Servicios Inmobiliarios mantenemos relación permanente con los principales desarrolladores y operadores de bodegas del país. A partir de las necesidades de cada operación (superficie, ubicación, altura y plazos), levantamos alternativas concretas para evaluar, incluyendo proyectos que aún no salen al mercado abierto.
También acompañamos a propietarios en la venta o desinversión de activos industriales, con apoyo en la búsqueda de compradores, tasación y estructuración de la operación. Este trabajo se extiende a oficinas, locales comerciales y activos con renta para inversión.
Todo con el respaldo de Grupo Banmerchant, que suma más de 30 años de trayectoria en banca de inversión, y con la información de mercado de DataMarket.
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