La vacancia —porcentaje de superficie disponible en relación al total en el mercado— es clave para determinar el valor comercial. En Santiago, observamos una recuperación del mercado de oficinas (Clase A+B), con impacto directo en valoración de activos, expectativas de renta y cap rates.
Este análisis, de BMI Servicios Inmobiliarios, revisa datos al cierre del 2° trimestre 2025, identifica dinámicas por submercado y entrega recomendaciones estratégicas para que inversionistas, fondos, bancos y desarrolladores optimicen la gestión.
1. Panorama general del mercado (2025)
Según CBRE, en el segundo trimestre de 2025:
- Vacancia general (Clase A+B): 11,10%.
- Absorción neta acumulada en el año: 60 000 m², equivalente al 68 % de todo 2024.
Insight: Mientras la vacancia está aún por sobre niveles prepandemia, la demanda efectiva impulsa recuperación sostenida.
2. Submercado que destaca: Santiago Centro
- Vacancia en Centro: 12,54%, la más baja en 3 años, tras caer 4 puntos porcentuales este trimestre.
- Explicación: Ingreso de arrendatarios privados, no solo organismos estatales, revitaliza el sector.
Insight: Reducción sostenida de vacancia en el Centro sugiere oportunidades de valorización y renegociación de ingresos.
3. Producción versus absorción: señales mixtas
Según JLL vía CCS (Cámara de Comercio de Santiago):
- Vacancia general subió: de 8,8% a 9,2%, debido a nuevo edificio Clase A (23 000 m²) en Providencia ingresado completamente disponible
- Absorción neta trimestral: 7 621 m² (98% Clase A), mientras renta promedio se mantuvo estable; UF 0,51/m² Clase A, UF 0,41 Clase B
Insight: El aumento de vacancia obedece a una oferta puntual, no a una caída en demanda. El mercado sigue activo, especialmente en Clase A.
4. Mini caso: edificio en Providencia
Contexto
- Edificio Clase A de 10 000 m² ingresó en Q1 2025 completamente vacío → aumentó vacancia del submercado.
Impacto estimado (BMI)
- Vacancia Cap shift: +2 p.p. → cap rate ajustado desde 6,0 % a 6,3 %.
- Reducción en valor de mercado estimada: UF 120.000 (estimación BMI en base a ingresos netos y capitalización).
5. Recomendaciones accionables
- Desagregar análisis por clase y submercado, especialmente si hay nuevos ingresos de oferta.
- Cuantificar impacto financiero del ingreso de nuevos edificios vacíos en flujos y cap rate.
- Aprovechar señales de absorción (Providencia, Centro) para renegociar contratos o subir arriendos.
- Diversificar geográficamente cartera para mitigar efectos de oferta puntual.
- Monitorear vacancia y absorción por trimestre para anticipar tendencias y ajustar estrategias.
Limitaciones y transparencia
Este análisis utiliza datos CBRE (Q2 2025) y CCS + JLL (Q1 2025). La vacancia Clase A+B puede encapsular dinámicas distintas según calidad y ubicación. Estimaciones de impacto en cap rate son aproximadas, basadas en modelos de capitalización estándar y supuestos internos BMI.
En BMI Servicios Inmobiliarios podemos ayudarte a modelar el valor de tus activos considerando vacancia, absorción y cap rate.
Contáctanos para un diagnóstico o descarga nuestro informe trimestral: bmi.cl/contacto
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Fuentes: