Entre 2017 y 2023, los valores del suelo industrial en Santiago aumentaron un 20%, alcanzando un promedio de 3,77 UF/m² según un estudio conjunto de JLL y Mercado Libre. No fue un movimiento aislado: ocurrió en un período marcado por la escasez estructural de suelo, la expansión del comercio electrónico y la recuperación económica post pandemia. Y lo relevante no es solo cuánto subieron los precios, sino entender por qué suben, porque esa misma lógica sigue operando hoy.
Para una empresa que tiene terrenos industriales propios, para un fondo que evalúa comprar suelo antes de construir una bodega, o para un inversionista que heredó un paño en zona industrial periférica, la pregunta es siempre la misma: ¿cuánto vale realmente este terreno y qué lo hace subir o bajar? La respuesta no está en el aviso publicado en un portal, sino en una tasación técnica que interprete correctamente las variables que determinan el valor del suelo.
En BMI Servicios Inmobiliarios realizamos tasaciones territoriales para este tipo de activos y lo que describe este artículo es, precisamente, la lectura que hacemos del mercado.
Por qué tasar un terreno industrial es distinto a tasar una bodega construida
Cuando se tasa una bodega construida y arrendada, hay un flujo de caja visible: rentas, contrato, arrendatario, vacancia histórica. El valor se ancla en gran medida en ese flujo. El terreno industrial no tiene eso. Lo que tiene es potencial: la capacidad de desarrollar un activo productivo, la normativa que permite ciertos usos, la ubicación dentro de un corredor logístico y la escasez relativa de paños disponibles en esa zona.
Esto hace que la tasación de terrenos industriales requiera una metodología específica. No basta con comparar transacciones recientes en la misma comuna. Hay que analizar qué tan representativas son esas transacciones, si el terreno tiene normativa vigente que lo habilita para uso industrial o mixto, qué capacidad constructiva tiene según el Plan Regulador Comunal, si los servicios básicos están conectados o requieren inversión adicional, y cuál es la distancia efectiva a los nodos logísticos relevantes: acceso a rutas estructurantes, distancia a Américo Vespucio, cercanía al Puerto Seco o a los centros de distribución de las principales cadenas.
Las variables que determinan el valor del suelo industrial
Normativa y uso permitido del suelo
El Plan Regulador Comunal define qué se puede construir en cada paño. Un terreno con normativa industrial exclusiva en una zona consolidada vale más que uno con normativa mixta en un sector en transición, aunque tengan superficies similares. Comunas como Quilicura, Pudahuel, Lampa, Cerrillos y Renca concentran el 88% de la oferta de suelo industrial de la Región Metropolitana y tienen normativas relativamente estables. Pero incluso dentro de esas comunas, hay diferencias relevantes entre un paño frente a una vía estructurante y otro al interior de un polígono industrial sin acceso directo.
Cualquier modificación del Plan Regulador puede cambiar el valor de un terreno de forma significativa. Un paño que hoy tiene uso mixto y mañana recibe habilitación industrial exclusiva gana valor. Lo inverso también ocurre. Por eso, una tasación técnica siempre revisa la situación normativa vigente y los procesos de actualización de planes reguladores en curso.
Conectividad logística y acceso
El mercado de bodegas y suelo industrial se organiza por corredores. En Santiago, la zona norte —Quilicura, Lampa, Colina— concentra la mayor oferta y mantiene valores de entre 2,19 y 2,67 UF/m² en promedio según datos de JLL. La zona poniente —Pudahuel, Cerrillos— ha registrado el mayor crecimiento porcentual en los últimos años, con un alza de 25% acumulado entre 2017 y 2023. El corredor sur, aunque con precios más bajos en términos absolutos, ha ganado relevancia por la saturación de las zonas norte y poniente.
La conectividad no es solo distancia al centro: es acceso real a las rutas que usan los camiones, a los accesos de autopista sin restricción horaria y a la infraestructura portuaria o de distribución regional. Un terreno puede estar a 20 km del centro y valer más que uno a 10 km si tiene mejor acceso a las rutas logísticas principales.
Escasez relativa de suelo en la zona
La escasez es quizás el factor más determinante y el más difícil de cuantificar sin datos de mercado. En comunas industriales consolidadas como Cerrillos y Renca, la disponibilidad de paños grandes con normativa industrial es limitada. Esa restricción de oferta sostiene los precios incluso en períodos de menor demanda. Cuando un terreno en esas zonas sale al mercado, compite con muy pocos activos similares.
En contraste, un paño en la periferia de Lampa puede tener el mismo uso normativo pero enfrentar una competencia de oferta mucho mayor, lo que modera el precio y exige un análisis más fino para justificar una valorización.
Servicios básicos y estado de urbanización
Un terreno con agua potable, electricidad y alcantarillado conectados vale más que uno que requiere inversión en urbanización. Esa diferencia no es menor: la habilitación de servicios en zonas industriales periféricas puede representar costos que afectan directamente la viabilidad del proyecto y, por tanto, el precio máximo que un desarrollador está dispuesto a pagar por el suelo.
Este factor es especialmente relevante en zonas de expansión como el sector de Nos, Buin o el eje Colina-Lampa, donde el suelo tiene precio atractivo pero el costo de urbanización puede erosionar parte de esa ventaja.
El estudio de cabida como complemento de la tasación
Una tasación de terreno industrial entrega el valor del activo en su estado actual. Pero para muchos inversionistas y desarrolladores, el dato relevante no es solo el valor presente sino el potencial constructivo: cuántos metros cuadrados de bodega se pueden desarrollar, qué altura está permitida, cuál es el coeficiente de ocupación y qué inversión requiere el proyecto.
El estudio de cabida responde esas preguntas y, en conjunto con la tasación, permite calcular el precio máximo viable de adquisición del suelo. Es el análisis que separa una decisión de compra informada de una intuición respaldada por un número en un portal.
«La tasación de un terreno industrial no es un ejercicio administrativo. Es una lectura técnica del mercado que permite saber cuánto vale hoy un activo, por qué vale eso y qué condiciones podrían hacerlo subir o bajar.»
Por qué los precios seguirán bajo presión al alza
Las condiciones estructurales que empujaron el precio del suelo industrial entre 2017 y 2023 no han desaparecido. La demanda de bodegas sigue siendo sólida: según datos de Buildings presentados en mayo de 2026, el inventario de condominios logísticos en Chile superó los 9 millones de m², y la vacancia se mantiene controlada a pesar de la incorporación masiva de nuevo stock. Eso significa que el mercado absorbe la oferta y que los arrendatarios siguen buscando espacio.
Por el lado del suelo, la escasez de paños con normativa industrial en comunas consolidadas no tiene solución de corto plazo. Los planes reguladores cambian lentamente y la habilitación de nuevas zonas industriales periféricas lleva tiempo. Mientras eso no ocurra, los terrenos bien ubicados y con normativa vigente seguirán siendo activos escasos.
A eso se suma la transición hacia logística 4.0 —mayor altura libre, andenes automatizados, mayor densidad de almacenamiento— que exige paños con características específicas. No cualquier terreno sirve para ese tipo de desarrollo, lo que concentra la demanda en un subconjunto aún más pequeño de activos disponibles.
Lo que una tasación profesional entrega que un aviso no puede dar
El precio publicado en un portal es una aspiración del vendedor, no el valor de mercado. En el suelo industrial, la brecha entre el precio de oferta y el precio efectivo de transacción puede ser relevante, especialmente en períodos de menor liquidez. Una tasación técnica realizada por un equipo con acceso a transacciones reales, normativa actualizada y datos de corredores permite negociar con información, no con estimaciones.
Para una empresa que está evaluando vender un terreno, refinanciar un activo o desarrollar un proyecto en suelo propio, ese respaldo técnico no es un lujo: es la diferencia entre negociar desde una posición informada o ceder valor por falta de contexto.
En BMI Servicios Inmobiliarios realizamos tasaciones técnicas de terrenos industriales y estudios de cabida para empresas, fondos e inversionistas. Si tienes un terreno industrial y necesitas conocer su valor real antes de vender, arrendar, desarrollar o refinanciar, podemos ayudarte.
Escríbenos a info@bmi.cl o visita bmi.cl/contacto para coordinar una evaluación inicial.