Pocas situaciones ponen tanta presión sobre el valor de un inmueble como una herencia o la división de un patrimonio compartido. Cuando varias personas son dueñas de una misma propiedad (hermanos que heredan la casa familiar, socios que separan una sociedad o cónyuges que liquidan un régimen de bienes), la pregunta «¿cuánto vale?» deja de ser técnica y pasa a ser, muchas veces, la principal fuente de conflicto.
Uno de los herederos quiere vender rápido; otro prefiere quedarse con el inmueble y compensar al resto; un tercero considera que el valor ofrecido es demasiado bajo. Sin una referencia objetiva, cada parte defiende la cifra que más le conviene y el proceso puede extenderse por años.
En BMI creemos que la tasación independiente es la herramienta que permite ordenar esa conversación. A continuación revisamos por qué el avalúo fiscal no es suficiente, qué considera una tasación para herencias y particiones y cómo usarla para llegar a acuerdos.
¿Por qué el avalúo fiscal no refleja el valor real de un inmueble heredado?
En los procesos de posesión efectiva, el Servicio de Impuestos Internos utiliza el avalúo fiscal de los inmuebles para determinar el valor de la masa hereditaria y calcular el impuesto a la herencia. Por eso, es común que los herederos asuman que ese es «el valor» de la propiedad.
Sin embargo, el avalúo fiscal es un valor administrativo, construido con parámetros generales para fines tributarios. No considera en detalle el estado de conservación, las ampliaciones, la demanda específica de la zona ni las condiciones actuales del mercado. En muchas comunas, la diferencia entre el avalúo fiscal y el valor comercial es significativa.
Usar el avalúo fiscal como base para repartir un patrimonio puede generar distorsiones importantes. Si uno de los herederos se adjudica el inmueble pagando a los demás según ese valor, el resto puede estar recibiendo bastante menos de lo que le corresponde. Y a la inversa, si se toma como referencia un precio de publicación optimista, quien se queda con la propiedad puede terminar pagando de más.
Como explicamos en nuestro artículo sobre valor real versus valor percibido, el precio justo de un inmueble no es el que cada parte imagina, sino el que el mercado efectivamente pagaría en condiciones normales de venta.
¿Qué considera una tasación para herencias y particiones?
Una tasación profesional determina el valor comercial del inmueble a una fecha determinada, con una metodología explícita y verificable. En el contexto de una herencia o partición, eso significa analizar al menos los siguientes elementos:
- Situación legal: superficie inscrita, deslindes, existencia de servidumbres, usufructos u otros derechos que limiten el uso o la venta del inmueble.
- Situación normativa: superficie construida con recepción municipal frente a superficie real, y ampliaciones sin regularizar que pueden afectar el valor o dificultar la venta.
- Estado físico: calidad de la construcción, antigüedad, mantención y reparaciones necesarias para dejar la propiedad en condiciones de mercado.
- Comparables de mercado: transacciones y ofertas recientes de inmuebles similares en la misma zona, ajustadas por superficie, terminaciones y ubicación.
- Potencial del terreno: en casas con terrenos amplios o en zonas en transformación, el valor del suelo puede superar al de la construcción, especialmente si la normativa permite densificar.
Este último punto es frecuente en herencias. Muchas casas familiares se ubican en barrios que hoy tienen una normativa muy distinta a la de hace treinta o cuarenta años. Un terreno que admite edificación en altura puede valer considerablemente más para un desarrollador que para un comprador que busca una vivienda, y esa diferencia debe quedar reflejada en la tasación.
Herencias, sociedades y regímenes matrimoniales: tres escenarios frecuentes
Herencias con varios herederos
Una vez concluida la posesión efectiva, los herederos quedan en comunidad sobre los bienes. Para terminar esa comunidad pueden vender el inmueble y repartir el dinero, o bien adjudicarlo a uno de ellos, que compensa a los demás. En ambos casos, contar con un valor de referencia independiente evita discusiones y permite que la decisión se tome sobre bases comparables.
Cuando no hay acuerdo, la partición puede terminar en un juicio ante un juez árbitro, quien también requerirá antecedentes de valor para resolver. Una tasación técnica sólida, preparada antes de llegar a esa instancia, muchas veces facilita un acuerdo previo.
Separación de sociedades
En empresas familiares o sociedades de inversión, es habitual que los inmuebles representen una parte relevante del patrimonio. Cuando un socio se retira o la sociedad se divide, el valor de esos activos define cuánto recibe cada parte. Aquí la tasación debe considerar, además, si el inmueble tiene contratos de arriendo vigentes, ya que en ese caso su valor depende también de la renta que genera, un enfoque que desarrollamos en nuestro artículo sobre tasaciones comerciales en Chile.
Liquidación de regímenes matrimoniales
En la liquidación de una sociedad conyugal o de un régimen de participación en los gananciales, los inmuebles suelen ser el bien de mayor valor. Una tasación independiente, aceptada por ambas partes, reduce la discusión a un número objetivo y permite avanzar hacia una distribución equilibrada.
Cómo usar la tasación para llegar a acuerdos
La tasación no reemplaza la negociación entre las partes, pero cambia su punto de partida. En lugar de discutir sobre percepciones, la conversación se ordena en torno a un informe con supuestos explícitos. Desde nuestra experiencia, hay algunas prácticas que facilitan el proceso:
- Encargar la tasación de común acuerdo: cuando todas las partes participan en la elección del tasador, el resultado tiene mayor legitimidad.
- Definir la fecha de valorización: en procesos largos, el valor puede cambiar. Es importante acordar si se usará el valor a la fecha de la herencia o a la fecha de la partición.
- Distinguir escenarios: el valor de venta inmediata no es el mismo que el valor de mercado con un plazo de comercialización normal. Explicitar ambos ayuda a decidir entre vender o adjudicar.
- Considerar costos de venta y regularización: comisiones, impuestos y regularizaciones pendientes afectan lo que efectivamente recibirá cada heredero.
Si la decisión es vender, el proceso de comercialización también requiere una estrategia. Un inmueble heredado con varios dueños, documentación incompleta o ampliaciones sin regularizar puede tardar más en venderse si no se prepara adecuadamente. El corretaje inmobiliario con enfoque técnico permite ordenar la documentación, fijar un precio coherente con el mercado y coordinar las decisiones entre todos los propietarios.
Cómo apoya BMI en herencias y particiones
En BMI realizamos tasaciones independientes de inmuebles habitacionales, comerciales y terrenos, con metodologías respaldadas en comparables de mercado y en la información de DataMarket BMI. En procesos de herencia o partición, nuestro trabajo entrega a todas las partes una referencia objetiva, explicada en un informe claro, que puede presentarse ante abogados, jueces árbitros o instituciones financieras.
Cuando la propiedad tiene potencial de desarrollo, complementamos la tasación con un análisis del valor del suelo, para que los herederos conozcan todas las alternativas antes de decidir. Si necesita una primera referencia, también puede usar nuestro tasador de propiedades.
Preguntas frecuentes
¿Se puede usar el avalúo fiscal para repartir una herencia?
Se puede, pero no es recomendable. El avalúo fiscal es un valor tributario que suele diferir del valor comercial, por lo que puede generar repartos desiguales entre los herederos.
¿Qué es una partición de bienes?
Es el proceso mediante el cual los copropietarios de uno o más bienes, como los herederos, ponen fin a la comunidad, ya sea vendiendo los bienes o adjudicándolos a alguno de ellos con compensaciones al resto.
¿Quién debe encargar la tasación en una herencia?
Lo ideal es que la encarguen todos los herederos de común acuerdo, para que el resultado tenga legitimidad para todas las partes.
¿La tasación considera el potencial de desarrollo del terreno?
Una tasación profesional debe considerar la normativa vigente. Si el terreno permite densificar, su valor para un desarrollador puede ser mayor que el de la construcción existente.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Una tasación refleja el valor a una fecha determinada. En procesos largos, es recomendable actualizarla si han pasado varios meses o si las condiciones de mercado cambiaron.
En BMI transformamos información en decisiones. Si está enfrentando una herencia, una partición o la separación de una sociedad con inmuebles, nuestro equipo puede entregar una tasación independiente con respaldo técnico. Escríbanos a info@bmi.cl o visite bmi.cl/contacto.