El 2024 marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario chileno. Tras años de ajuste, los desarrolladores, inversionistas y empresas del rubro comenzaron a operar bajo nuevas condiciones financieras y de demanda. Las tasas de interés más estables, la recuperación gradual de la confianza y la consolidación de ciertos polos regionales abrieron un escenario más selectivo, pero también más estratégico.
En este contexto, entender las tendencias regionales y el impacto del financiamiento inmobiliario se vuelve esencial. Ya no basta con analizar la macroeconomía: los próximos meses estarán determinados por la capacidad de cada actor para interpretar los datos locales, anticipar el comportamiento del crédito y adaptarse a un consumidor más exigente.
Los informes de BMI Servicios Inmobiliarios han mostrado que, aunque el país avanza hacia una recuperación sostenida, el dinamismo no es uniforme. Gran Santiago, el Norte Grande, Concepción y el Sur Austral presentan realidades muy distintas que definirán el rumbo del sector en 2025.
1. Un mercado que busca equilibrio: la base del financiamiento inmobiliario
El financiamiento inmobiliario se convirtió en el eje de toda estrategia de desarrollo. Luego de un 2022-2023 caracterizado por tasas elevadas y menor acceso al crédito hipotecario, 2024 cerró con un repunte moderado, impulsado por la reducción paulatina de la Tasa de Política Monetaria del Banco Central de Chile, que pasó del 11,25% a cerca del 6,25% durante el año.
Esto permitió una leve mejora en las condiciones de financiamiento de proyectos y una reactivación gradual de la demanda en segmentos medios. Sin embargo, la banca aún mantiene criterios más restrictivos para el crédito a constructoras y desarrolladores, priorizando proyectos con estudios de factibilidad sólidos, antecedentes financieros confiables y estudios de mercado respaldados.
En palabras de Sergio Novoa, gerente general de BMI, “el financiamiento hoy premia la información. Los bancos y fondos exigen estudios actualizados que justifiquen la inversión con proyecciones realistas de ventas y vacancia”.
2. Gran Santiago: reconfiguración de la densidad y nuevos focos de inversión
En la Región Metropolitana, el ajuste de los últimos años dejó varias lecciones. Según los últimos informes de BMI Servicios Inmobiliarios, el mercado capitalino continúa mostrando una alta concentración de oferta en ejes pericentrales, donde los permisos de edificación se han reactivado lentamente.
Barrios como Estación Central, Independencia y Ñuñoa muestran signos de recomposición, mientras que comunas emergentes como Quilicura y Padre Hurtado consolidan su atractivo por precios más accesibles y mejor conectividad.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) reportó que el stock de viviendas nuevas disponibles en Santiago supera las 50.000 unidades, con una vacancia promedio del 12%, pero con diferencias notables por comuna.
El foco para 2025 estará en proyectos mixtos y multifamily, donde el financiamiento inmobiliario tenderá a orientarse hacia estructuras más flexibles, incluyendo asociaciones con fondos de inversión y financiamiento alternativo.
3. Norte Grande: minería, vivienda y logística impulsan el renacer inmobiliario
La macrozona norte —especialmente Antofagasta, Calama e Iquique— experimenta una reactivación impulsada por la minería y la inversión pública en infraestructura logística y energética.
El Banco Central destacó que el PIB minero creció un 7,8% durante 2024, generando efectos multiplicadores en la demanda de vivienda y servicios.
BMI identificó que en Antofagasta la oferta de departamentos nuevos se incrementó un 18% respecto al año anterior, con mayor interés de inversionistas que buscan renta en zonas ligadas al empleo minero.
El desafío para 2025 será mantener equilibrio: la volatilidad del precio del cobre y los costos de construcción podrían presionar los márgenes de nuevos proyectos.
El financiamiento inmobiliario en esta zona tiende a depender de alianzas público-privadas y de fondos especializados en renta residencial y logística. La banca tradicional aún evalúa con cautela la exposición a ciudades con alta dependencia de un solo sector, por lo que la información y la gestión de riesgo son clave.
4. Concepción y el Gran Sur: oferta diversificada y estabilidad sostenida
El Gran Concepción se posiciona como una de las zonas más observadas por los inversionistas nacionales. Según el último informe de BMI Servicios Inmobiliarios (2025), el área metropolitana —que incluye Concepción, Talcahuano, San Pedro de la Paz y Chiguayante— concentra más de 16.600 unidades nuevas en oferta.
De ese total, cerca del 65% corresponde a departamentos, principalmente en Concepción y San Pedro de la Paz, comunas que han mostrado un mayor dinamismo en ventas desde mediados de 2023.
La disponibilidad de suelo urbano sigue siendo una ventaja competitiva, especialmente frente al Gran Santiago. La CChC Concepción ha señalado que existen oportunidades para nuevos desarrollos habitacionales, aunque advierte la necesidad de una planificación territorial integrada.
En esta región, el financiamiento inmobiliario ha comenzado a fluir con mayor agilidad, apoyado en la estabilidad de precios y en la demanda sostenida por vivienda familiar. Fondos y bancos han incrementado su exposición a proyectos con estudios de mercado y tasaciones profesionales que respalden la rentabilidad esperada.
5. Sur Austral: consolidación y nuevas oportunidades en ciudades intermedias
Ciudades como Temuco, Valdivia y Puerto Montt están experimentando un proceso de consolidación inmobiliaria. Si bien la actividad se mantiene moderada, las perspectivas para 2025 son positivas gracias al desarrollo de polos logísticos y de servicios asociados a la reactivación regional.
Puerto Montt destaca por su crecimiento en infraestructura portuaria y su conexión con proyectos industriales y turísticos. El Portal Inmobiliario informó un aumento del 12% en la demanda por viviendas en el rango medio-alto durante 2024, reflejo del interés de residentes locales y retornos migratorios.
El acceso al financiamiento inmobiliario en el sur se caracteriza por un mayor rol de las cooperativas de ahorro y crédito, así como de la banca regional, que favorece proyectos de mediana escala con fuerte arraigo territorial.
6. Factores transversales para 2025
El año 2025 estará marcado por cinco factores estructurales que todo desarrollador y empresa inmobiliaria deberá considerar:
- Reajuste de las tasas hipotecarias: se espera una estabilización entre 4,5% y 5%, lo que podría mejorar la demanda en segmentos medios.
- Reactivación selectiva del crédito constructor: la banca priorizará proyectos con fundamentos técnicos sólidos, estudios de mercado y proyecciones realistas.
- Demanda por renta residencial (multifamily): el déficit habitacional y la preferencia por arriendos a largo plazo seguirán impulsando este segmento.
- Presión en costos de construcción: aunque se moderan los materiales, la mano de obra y normativas sostenibles seguirán afectando márgenes.
- Digitalización de la gestión inmobiliaria: los procesos de tasación, evaluación y comercialización se apoyarán cada vez más en herramientas de análisis de datos y monitoreo geoespacial, área en la que BMI ha desarrollado soluciones integradas para estudios de mercado.
7. El rol de la información y los estudios inmobiliarios
El acceso al crédito, la toma de decisiones y la atracción de inversionistas dependerán de un factor clave: la información.
Los bancos y fondos de inversión ya no financian proyectos solo por ubicación o marca, sino por evidencia analítica: tasas de absorción, proyecciones de vacancia, ingresos demográficos, y retornos esperados.
En este sentido, los estudios de mercado y tasaciones profesionales se han vuelto una herramienta estratégica, no solo para obtener financiamiento, sino también para planificar portafolios y mitigar riesgos.
Como explica el equipo de análisis de BMI Servicios Inmobiliarios, “las decisiones más rentables son las que se basan en información integral, entendiendo la dinámica local dentro del contexto nacional”.
El 2025 se proyecta como un año de consolidación y nuevas oportunidades, pero también de responsabilidad estratégica. El mercado chileno ya no avanza a una sola velocidad: cada región define su propio ritmo, condicionado por su base económica, conectividad y acceso al crédito.
Para los desarrolladores y empresas inmobiliarias, la clave estará en comprender las particularidades locales y contar con estudios confiables que respalden la viabilidad de cada inversión.
Los informes de BMI Servicios Inmobiliarios ofrecen visibilidad nacional, desde la macro tendencia hasta el detalle local, aportando una mirada experta que permite tomar decisiones con datos, contexto y visión.
Fuentes
Banco Central de Chile – Informe de Política Monetaria Diciembre 2024
Banco Central de Chile – Informe de Política Monetaria Junio 2024
Banco Central de Chile – Informe de Política Monetaria Septiembre 2024
CChC – Informe Nacional Inmobiliario: caída de ventas en Santiago
CChC / Noticias – Venta de viviendas nuevas cayó un 13 % en 2024