Financiamiento inmobiliario: hacia un nuevo ciclo de oportunidades y desafíos
El financiamiento inmobiliario siempre ha sido el motor que permite a inversionistas, desarrolladores y empresas materializar proyectos y capturar valor. Sin embargo, en la última década hemos sido testigos de una transformación acelerada en la forma en que se financia la actividad inmobiliaria: los bancos siguen jugando un rol central, pero los fondos de inversión, plataformas digitales y modelos alternativos han comenzado a redefinir las reglas del juego.
En BMI Servicios Inmobiliarios hemos acompañado a distintos actores en este proceso. Y lo que observamos es claro: ya no basta con acceder a crédito, se requiere entender qué modelo de financiamiento inmobiliario es el más adecuado según el tipo de activo, el ciclo económico y la estrategia del inversionista.
La banca: pilar histórico con ajustes en sus condiciones
Los bancos siguen siendo el principal canal de financiamiento inmobiliario en Chile. En créditos hipotecarios, por ejemplo, el sistema bancario ha financiado el grueso de la demanda de viviendas durante décadas. Sin embargo, las condiciones han cambiado:
- Mayores exigencias de pie (20–25% en promedio).
- Tasas más volátiles, ligadas al ciclo inflacionario y a la TPM del Banco Central.
- Evaluaciones más estrictas de riesgo, sobre todo en segmentos de mayor exposición.
La Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) reporta que el stock hipotecario en Chile superaba los USD 80.000 millones en 2024, pero con un crecimiento anual más acotado en comparación a años anteriores
Esto obliga a los inversionistas a diversificar sus alternativas.
Fondos de inversión: flexibilidad y sofisticación
El auge de los fondos de inversión inmobiliaria ha marcado un antes y un después. Estos vehículos permiten acceder a financiamiento a través de estructuras más flexibles, especialmente en activos de renta (oficinas, centros logísticos, residenciales multifamily).
Los fondos no sólo entregan capital, también incorporan expertise en gestión de activos. Según la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), a 2024 existían más de 70 fondos inmobiliarios inscritos en Chile, con un patrimonio administrado superior a los USD 8.500 millones
Esta alternativa es particularmente atractiva para desarrolladores que buscan apalancar proyectos sin depender únicamente de la banca tradicional.
Nuevas alternativas: crowdfunding, fintech y deuda privada
El ecosistema tecnológico ha abierto puertas a modelos de financiamiento inmobiliario impensados hace una década:
- Crowdfunding inmobiliario: permite a pequeños y medianos inversionistas participar en proyectos con tickets bajos. Plataformas como RedCapital o Cumplo han explorado este modelo en Chile.
- Fintech crediticias: otorgan créditos de forma más ágil, con evaluaciones basadas en data y algoritmos.
- Deuda privada estructurada: family offices y gestores independientes que financian proyectos con tasas competitivas a cambio de garantías sólidas.
Si bien aún representan un porcentaje menor del financiamiento total, su crecimiento es consistente. De acuerdo con un estudio de la OCDE (2023), el financiamiento alternativo en Latinoamérica creció un 35% anual en la última década.
El caso chileno: resiliencia y oportunidades
El mercado chileno enfrenta un contexto de menor crecimiento económico, tasas que comienzan a estabilizarse y una demanda inmobiliaria más segmentada.
Los proyectos de vivienda con subsidio estatal, el auge del multifamily y el dinamismo del bodegaje son ejemplos claros de cómo el financiamiento inmobiliario debe adaptarse a cada segmento.
En nuestras asesorías hemos visto que el éxito no depende sólo de conseguir recursos, sino de elegir la estructura adecuada: combinar crédito bancario con capital de fondos, o apalancar con deuda privada para acelerar fases tempranas de un proyecto.
Reflexión desde la experiencia de BMI
Hace poco, en una asesoría a un desarrollador de la Región del Biobío, nos encontramos con un proyecto de viviendas que tenía alta demanda potencial, pero trabas bancarias por la ubicación. La solución vino de un mix de financiamiento:
- un fondo inmobiliario aportó equity,
- un banco local otorgó el crédito principal,
- y parte del capital de trabajo se cubrió con deuda privada.
Ese tipo de estructuras híbridas son cada vez más comunes y requieren análisis detallados del mercado, del riesgo y del flujo esperado.
El futuro del financiamiento inmobiliario en Chile será cada vez más diverso. Bancos, fondos, fintech, deuda privada y plataformas digitales convivirán, generando un ecosistema que abre oportunidades, pero también exige mayor conocimiento para evitar riesgos.
En BMI Servicios Inmobiliarios creemos que la clave está en la información integral: entender los ciclos del mercado, la viabilidad de los activos y las alternativas de financiamiento disponibles. Nuestro rol es acompañar a inversionistas, desarrolladores y empresas a tomar decisiones con respaldo técnico y visión estratégica.
👉 ¿Qué modelo de financiamiento inmobiliario crees que marcará la pauta en los próximos 5 años? Te invitamos a dejar tu opinión y a conocer más en bmi.cl.