Las inmobiliarias optan por construir en estas comunas por su buena conectividad y normativa más favorable para edificar
El stock de viviendas nuevas que las inmobiliarias no han logrado vender totalizaba, exactamente, 105.472 unidades al cierre de 2024, de las cuales el 70% corresponde a casas y departamentos bajo las 4.000 UF.
El proyecto de ley que prevé establecer un subsidio de 60 puntos base a la tasa de interés hipotecaria —cuya idea de legislar fue aprobada el miércoles en la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados— busca dinamizar la comercialización de propiedades hasta dicho valor.
Un mercado en transformación: ¿Cómo deben reaccionar inmobiliarias e inversionistas?
El contexto actual presenta desafíos y oportunidades para el sector inmobiliario. Si bien las cifras reflejan un mercado con alta oferta y baja absorción, las empresas del rubro tienen la posibilidad de ajustar su estrategia para anticiparse a la recuperación.
Para inmobiliarias y desarrolladores, este es un momento clave para:
🔹 Evaluar ubicaciones estratégicas: Comunas con mejor conectividad y normativa favorable pueden ofrecer mayor retorno a mediano plazo.
🔹 Ajustar modelos de financiamiento y comercialización: Con una demanda contenida, generar nuevas fórmulas de acceso al crédito es fundamental.
🔹 Apostar por segmentos con mayor dinamismo: Las viviendas bajo 4.000 UF siguen siendo el eje del mercado, pero requieren estrategias innovadoras para agilizar su colocación.
¿Dónde están las oportunidades?
Las comunas de Santiago, La Florida y Ñuñoa explican cerca de la mitad (45% exactamente) del stock en oferta en la Región Metropolitana, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Igualmente, en los datos (ver infografía) destaca el conjunto de comunas de Puente Alto, San Joaquín, La Granja y Buin, de acuerdo a la clasificación del gremio.
En tanto, en el mercado de casas de la RM, San Bernardo y Buin concentran el 43% del stock total bajo las 4.000 UF, que totaliza 1.772 unidades en la capital. Así, en la capital se contabiliza un inventario global en oferta de 47.856 unidades entre casas y departamentos, estos últimos con 46.084 unidades.
Factores que impulsan la oferta en estas comunas
Sobre las razones que explican la concentración de oferta de departamentos bajo las 4.000 UF en Santiago, La Florida y Ñuñoa, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, explicó que:
“Son comunas muy atractivas tanto para desarrolladores como compradores, porque en ellas se conjugan dos factores muy relevantes: por un lado, tienen muy buena conectividad gracias al metro, lo que hace que la gente quiera vivir en estos lugares, y por otro, sus normativas urbanísticas han reconocido este interés y favorecen la construcción de proyectos de departamentos, lo que, a su vez, permite una oferta al alcance de los eventuales compradores”.
Las estadísticas de BMI Servicios Inmobiliarios coinciden con las del gremio constructor respecto de las comunas que tienen más inventario de departamentos en oferta, añadiendo a La Cisterna y Cerrillos en los primeros cinco lugares.
Sergio Novoa, gerente general de BMI, concordó en que dichas comunas «son las más atractivas para las inmobiliarias», debido a factores como:
✅ Accesibilidad y conectividad
✅ Valor del suelo competitivo
✅ Normativa favorable (mayor densidad, altura y constructibilidad)
Novoa agregó que:
“Gran parte de esta oferta está orientada a personas de ingresos medios y medios altos, un segmento especialmente afectado por el alza en las tasas hipotecarias. Estos proyectos, al no calificar para subsidios, requieren rentas superiores a $1.800.000, un nivel poco común en el país”.
¿Cómo deben adaptarse las empresas inmobiliarias a este escenario?
Con un mercado en ajuste, las empresas inmobiliarias y constructoras deben evaluar estrategias para mantener la rentabilidad y anticiparse a la recuperación del sector. Algunas acciones clave incluyen:
🔸 Diversificación del portafolio: Apostar por proyectos en comunas emergentes con potencial de valorización.
🔸 Optimización de costos: Buscar eficiencia en la planificación y ejecución de proyectos para mejorar márgenes de ganancia.
🔸 Nuevas alianzas estratégicas: Generar acuerdos con entidades financieras para facilitar el acceso al crédito de los compradores.
Perspectivas en regiones
En otras regiones, de acuerdo a datos de BMI, la comuna de Concepción lidera el stock en oferta de departamentos con 6.317 unidades, seguida por Antofagasta con 4.151 unidades.
«Al ser las capitales de dos de las regiones más importantes del país, ambas ciudades suelen desarrollar grandes proyectos inmobiliarios, lo cual hace que la demanda tarde un poco en absorber la oferta», indicó Novoa.
En el caso de casas en regiones, Coquimbo, Talca y Puerto Montt explican el 27% del stock, según cifras de la consultora.
Impacto del subsidio a la tasa hipotecaria: ¿Solución o alivio temporal?
Si bien la industria valora la aprobación de un subsidio de 60 puntos base en la tasa hipotecaria, los expertos advierten que su impacto podría ser acotado.
«Para que el subsidio a la tasa tenga el impacto que estamos proyectando, la aprobación y publicación de esta ley debe ocurrir lo antes posible, idealmente dentro del primer semestre de 2025, porque solo entonces el Gobierno puede dictar el reglamento para hacerla operativa, lo que también toma tiempo», indicó Nicolás León.
Por su parte, Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, señaló que:
«Desde la industria hay consenso de que este proyecto es una medida positiva, que no solo reactivará a este sector, sino a toda la economía, destrabando nuevos proyectos e inversiones».
Sin embargo, Sergio Novoa, gerente general de BMI, afirmó que:
«Si bien subsidiar las tasas hipotecarias es un avance y una medida positiva, es poco probable que una reducción de 0,6 puntos porcentuales tenga un impacto significativo en la demanda de viviendas, especialmente considerando el alza sostenida en los precios de los departamentos».
Conclusión: ¿Cómo deben responder las inmobiliarias y desarrolladores?
🏗️ Análisis estratégico de ubicaciones con mayor absorción de demanda.
💰 Ajuste en las proyecciones financieras para mitigar el impacto del financiamiento restringido.
🤝 Alianzas con el sector financiero para mejorar las condiciones de acceso a crédito.
El mercado inmobiliario sigue en transformación, pero las empresas que logren adaptarse y anticiparse a las tendencias serán las que lideren la recuperación.
📢 ¿Cómo está respondiendo tu empresa a este escenario? Déjanos tu comentario.
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Fuente: El Mercurio
