Panorama general: evolución del mercado y tensiones estructurales

Durante el primer trimestre de 2025, el sector inmobiliario comercial enfrenta una transformación marcada por tres grandes vectores: tecnología, reconversión de espacios y cambios en los hábitos de consumo. Como ha señalado una empresa destacada del rubro, el crecimiento del e-commerce sigue generando presión sobre el retail físico, promoviendo una aceleración en la reconversión de espacios y generando nuevas demandas sobre los estudios de valorización y tasación.

Esta reconversión no solo exige nuevas metodologías de análisis, sino que pone sobre la mesa la necesidad de repensar la rentabilidad futura de activos que antes eran considerados estables. La incertidumbre regulatoria, los cambios en los usos de suelo y las proyecciones del consumo físico vs. digital complican aún más el panorama.

Tendencias observadas y desafíos directos

1. Reconversión y obsolescencia funcional de activos

Tal como han planteado diversas empresas del sector, los inmuebles comerciales están bajo presión para actualizar su vocación. Esto obliga a tasadores y consultores a incorporar análisis más dinámicos, donde el valor futuro de un activo depende más de su adaptabilidad que de su metraje.

En este contexto, BMI ha desarrollado modelos híbridos de análisis, integrando estudios de mercado con proyecciones de rentabilidad por tipo de activo, permitiendo orientar al inversionista sobre oportunidades de reconversión o desinversión.

2. Mayor demanda de estudios con enfoque financiero y estratégico

Uno de los principales cambios en el mercado de tasaciones comerciales en 2025 es la profundización de la mirada financiera y estratégica en los procesos de valorización. Como han destacado nuestros competidores más relevantes, el auge de instrumentos financieros respaldados en activos inmobiliarios ha incrementado la necesidad de estudios más completos, que no solo entreguen un valor presente, sino también proyecciones realistas de desempeño futuro.
Este fenómeno está directamente vinculado a la creciente complejidad de los vehículos de inversión inmobiliaria, como fondos de renta, fideicomisos, activos securitizados y modelos mixtos entre renta y desarrollo. Para este tipo de estructuras, una tasación tradicional ya no es suficiente. Se requiere de una evaluación multicriterio, que considere:

• Análisis de flujos de caja proyectados
• Modelos de sensibilidad ante cambios en tasas de vacancia, inflación o tipo de cambio
• Benchmarking con activos comparables en otras comunas o regiones
• Consideraciones ESG que impactan la valorización futura
• Análisis de ciclos inmobiliarios y expectativas de reconversión o cambios normativos

La situación actual también exige comprender cómo distintos actores del mercado están interpretando los datos. Empresas de la industria han enfatizado el valor del conocimiento local y la capacidad de anticiparse a las tendencias de uso de suelo y reconversión. Asimismo, actores internacionales han insistido en que la valorización debe estar alineada con las expectativas del mercado financiero, incorporando análisis comparables internacionales y riesgos sistémicos.

Desde BMI, hemos visto un incremento sostenido en las solicitudes de estudios que van más allá de la tasación pura, y que incluyen componentes de due diligence inmobiliaria, estudios de absorción de mercado y análisis de escenarios para inversionistas y bancos.
Este enfoque integral permite no solo responder a la pregunta “¿cuánto vale este activo hoy?”, sino también “¿qué rol puede cumplir este activo dentro de una estrategia de inversión sostenible y rentable en el tiempo?”

Perspectiva BMI: ¿Cómo enfrentar este nuevo escenario?

Desde nuestra experiencia en tasaciones comerciales, estudios de mercado y asesorías para inversionistas, identificamos tres claves para 2025:

🔹 Adopción tecnológica en la tasación
Incorporar datos en tiempo real, bigdata inmobiliario y dashboards de visualización para entregar diagnósticos más potentes y en menor tiempo.

🔹 Valoración con enfoque ESG y de reconversión
Los activos serán valorados por su potencial de adaptación: eficiencia energética, accesibilidad, versatilidad de usos.

🔹 Mayor personalización y visión de largo plazo
La valorización de activos no puede ser un documento aislado, sino parte de una estrategia patrimonial. BMI ofrece servicios integrales, desde la tasación hasta el acompañamiento en decisiones de compra, venta o reconversión.

🔍 ¿Estás evaluando la compra, venta o valorización estratégica de un activo comercial?
En BMI contamos con la experiencia y la metodología para ayudarte a tomar decisiones informadas y con visión de largo plazo.

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